Umowa najmu na czas nieokreślony - jak działa, specyfika. Dlaczego wynajmujący powinni jej unikać?

Umowa najmu na czas nieokreślony jest jedną ze stosowanych form umów najmu nieruchomości. Zawierana jest na czas nieokreślony i w zasadzie może trwać do momentu, w którym któryś z uczestników umowy ją wypowie. No właśnie, a jak wygląda wypowiedzenie takiej umowy? Czy jest to trudne? Jakie mogą być potencjalne trudności? W artykule omówimy szczegółowo specyfikę umowy najmu na czas nieokreślony oraz zasady jej działania. Przedstawimy również praktyczne porady dotyczące wypowiedzenia umowy najmu na czas nieokreślony, a na końcu tego artykułu zamieściliśmy darmowy wzór wypowiedzenia. Wyjaśnimy także dlaczego wynajmujący powinien unikać tej formy umowy najmu. 
 

Umowa najmu na czas nieokreślony - jak działa?

Umowa najmu na czas nieokreślony to jedna z podpisywanych form umowy najmu nieruchomości. Umowa na czas nieokreślony inaczej nazywana jest umową na czas nieoznaczony. Jak sama nazwa wskazuje, zawiera się ją na czas nieokreślony, co oznacza, że ani wynajmujący, ani najemca nie mają obowiązku podania terminu zakończenia umowy. Jeśli jednak któraś ze stron chciałaby w którymś momencie zakończyć umowę, to umowa powinna zostać wypowiedziana w sposób zgodny z prawem. Niemniej jednak, już na tym etapie zaznaczymy, że wypowiedzenie takiej umowy nie jest łatwe i może przysporzyć wielu kłopotów - w szczególności dla wynajmującego. 

Dlaczego wynajmujący powinien za wszelką cenę unikać umowy o najem na czas nieokreślony? 

Umowa na czas nieokreślony jest szczególnie niekorzystna dla wynajmującego i zdecydowanie powinna ona dążyć do unikania za wszelką cenę podpisywania takich umów. Dlaczego? Ponieważ taka forma umowy najmu może generować bardzo dużo problemów i trudności na etapie wypowiedzenia umowy. Najmujący (osoba najmująca mieszkanie) może wypowiedzieć umowę w dowolnym momencie, bez podawania przyczyny. W przypadku osoby wynajmującej to już tak nie wygląda i nie jest tak łatwo. Jeżeli wynajmujący chciałby wypowiedzieć umowę to nie może on tego zrobić bez uzasadnionej przyczyny. Umowa może zostać wypowiedziana przez wynajmującego tylko z tzw. uzasadnionych powodów określonych w art. 11 ustawie o ochronie praw lokatorów. Więcej o tym dowiecie się w dalszej części tego artykułu.

Okres wypowiedzenia umowy najmu na czas nieokreślony - o czym trzeba wiedzieć?

Zgodnie z artykułem 688 Kodeksu Cywilnego, w przypadku gdy umowa najmu nie określa czasu jej trwania, a czynsz jest płatny miesięcznie, najemca ma prawo wypowiedzieć umowę najmu najpóźniej na trzy miesiące przed końcem miesiąca kalendarzowego, bez konieczności wskazywania przyczyny. Jednocześnie należy pamiętać, że jako wynajmujący, nie jest możliwe skorzystanie z tego przepisu ze względu na ustawę o ochronie praw lokatorów, która nakłada na wynajmującego określone ograniczenia w wypowiedzeniu umowy najmu. Wypowiedzenie umowy najmu na czas nieokreślony powinno być złożone na piśmie. Wypowiedzenie powinno zawierać informację o terminie zakończenia umowy oraz imię i nazwisko oraz adres zamieszkania obu stron umowy najmu. Ważne jest również, aby wypowiedzenie umowy zostało doręczone bezpośrednio do rąk najemcy. Wynajmujący powinien również pamiętać o zachowaniu dowodu nadania, co może być przydatne w przypadku późniejszych sporów z najemcą.
 

Jak rozwiązać umowę najmu na czas nieokreślony? 

W pierwszej kolejności, wynajmujący powinien dążyć do rozwiązania takiej umowy za porozumieniem stron. Jest to jedyne “łatwe” wyjście z takiej sytuacji. W każdym innym przypadku, jeśli wynajmujący będzie chciał wypowiedzieć umowę, a najemca nie będzie chciał zgodzić się na rozwiązanie umowy za porozumieniem stron, to będzie potrzebował uzasadnionej przyczyny do złożenia wypowiedzenia umowy. Co kwalifikuje się do uzasadnionych przyczyn? Do rzetelnych przyczyn wypowiedzenia umowy najmu na czas nieokreślony można zaliczyć: 
 

○ Zaległości w opłatach czynszowych - jeśli najemca zalega z opłatami czynszowymi, wynajmujący może wypowiedzieć mu umowę.

○ Nieprawidłowe korzystanie z nieruchomości - jeśli najemca nie przestrzega zasad użytkowania nieruchomości, np. dokonuje w niej remontów bez zgody wynajmującego, to może to stanowić podstawę do wypowiedzenia umowy.

○ Wandalizm lub uszkodzenia nieruchomości - jeśli najemca powoduje uszkodzenia nieruchomości lub dokonuje aktów wandalizmu, wynajmujący może wypowiedzieć mu umowę.

○ Nielegalne prowadzenie działalności gospodarczej - jeśli najemca prowadzi nielegalną działalność gospodarczą na wynajmowanej nieruchomości, może to stanowić podstawę do wypowiedzenia umowy.

○ Nieuzasadnione niedopełnienie obowiązków z umowy - jeśli najemca nie przestrzega obowiązków wynikających z umowy, np. nie utrzymuje nieruchomości w należytym stanie, to wynajmujący może wypowiedzieć mu umowę.

W każdym przypadku konieczne jest udowodnienie wystąpienia takiej przyczyny w czasie ewentualnego postępowania sądowego. Dlatego ważnym z perspektywy wynajmującego jest zachowanie dokumentacji dotyczącej ewentualnych nieprawidłowości ze strony najemcy. 
Mówiąc wprost, jeżeli mamy podpisaną umowę najmu na czas nieokreślony którą chcielibyśmy wypowiedzieć, lecz najemca nie chce się na to zgodzić, a w tym samym czasie korzysta on z najmowanego lokalu w sposób w pełni prawidłowy, terminowo wywiązując się ze swoich zobowiązań to… mamy problem. 

Nie udało się osiągnąć porozumienia z najemcą i brakuje uzasadnionych dowodów do wypowiedzenia umowy. Co w takim przypadku?

Jeśli nie uda się osiągnąć porozumienia z najemcą co do wypowiedzenia umowy najmu na czas nieokreślony, istnieją inne rozwiązania, które jednak mogą być czasochłonne i skomplikowane. Jednym z nich jest wystąpienie z powództwem do sądu o rozwiązanie stosunku najmu z ważnych przyczyn, co umożliwia ustawa o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z Art. 11 ust. 10 Kodeksu Cywilnego właściciel może wystąpić do sądu o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie opróżnienia lokalu, jeśli strony nie osiągnęły porozumienia w sprawie warunków i terminu wypowiedzenia umowy. Jednak przed wystąpieniem do sądu, konieczne jest podjęcie prób rozwiązania umowy w drodze porozumienia z najemcą. Tylko w przypadku braku skuteczności tych działań, właściciel może wystąpić z powództwem o rozwiązanie stosunku najmu na czas nieokreślony.

Wzór wypowiedzenia umowy na czas nieokreślony

Wypowiedzenie umowy najmu na czas nieokreślony z przyczyny zalegania z zapłatą czynszu jest jednym z najczęstszych powodów rozwiązania takiej umowy. Poniżej prezentujemy wzór wypowiedzenia umowy najmu na czas nieokreślony z wyżej wymienionego powodu, który można wykorzystać w sytuacji, rowiązywania umowy z najemcą.

Szanowny Panie/Pani [imię i nazwisko najemcy], 

Zgodnie z treścią Umowy najmu lokalu mieszkalnego nr [numer umowy] zawartej dnia [data zawarcia umowy] na czas nieokreślony, niniejszym wypowiadam umowę o nz dniem [data wypowiedzenia umowy]. 

Przyczyną wypowiedzenia umowy jest zaleganie z opłatami czynszu za miesiące [wymienić miesiące, za które występują zaległości] w wysokości [kwota zaległości].

Zgodnie z ustawą 672 kodeksu cywilnego należności z tytułu najmu lokalu mieszkalnego powinny być regulowane do dnia [termin płatności]. Zgodnie z art. 756 Kodeksu cywilnego, wynajmujący ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu na czas nieokreślony z przyczyny zalegania z płatnościami przez najemcę.

Proszę o dokonanie niezbędnych czynności związanych z przekazaniem mi lokalu w stanie, w jakim został on wynajęty. W przypadku braku takiego przekazania lokalu, zostaną wszczęte niezbędne kroki prawne.
 

Z poważaniem, 

[imię i nazwisko wynajmującego] 

[data wypowiedzenia umowy]

Zobacz też: 

Czym jest wywłaszczenie nieruchomości?
Uciążliwy sąsiad - do kogo zgłosić skargę?
Jakie dokumenty są potrzebne przy sprzedaży mieszkania?