Bank Nieruchomości

Podmioty funkcjonujące na rynku nieruchomości. Kto kreuje rynek nieruchomości?

Podmioty funkcjonujące na rynku nieruchomości. Z jakich podmiotów składa się rynek nieruchomości?

 

Literatura dokonuje klasyfikacji i podziału uczestników rynku nieruchomości na podmioty kreujące podaż praw do nieruchomości, podmioty zgłaszające popyt na nieruchomości lub powierzchnie, podmioty obsługujące rynek nieruchomości oraz pozostałych uczestników rynku których obecność jest konieczna dla prawidłowego funkcjonowania rynku nieruchomości.

 

 

Kto odpowiada za podaż na rynku nieruchomości?

 

Ze względu na różnorodność rynku nieruchomości, sprecyzowanie terminu podaży wymaga podejścia wieloaspektowego - mamy tu bowiem styczność z nieruchomościami zarówno zabudowanymi, jak i niezabudowanymi, o różnym przeznaczeniu i stanie technicznym. Mamy też do czynienia z trzema rodzajami podaży: nieruchomości, powierzchni i innych praw bądź usług związanych z nieruchomościami. Podmiot, odgrywający główną rolę w kwestii kreowania podaży, to przede wszystkim szeroko pojęty właściciel nieruchomości. Może on kreować podaż na dwa sposoby. Pierwszym z nich, jest zgłoszenie zamiaru i chęci sprzedania posiadanej nieruchomości, czyli złożenie przez niego na rynek oferty sprzedaży. Drugim, jest skierowanie na rynek nieruchomości oferty wynajmu lub wydzierżawienia wolnej powierzchni.

Kolejnym podmiotem, który ma równie istotny wpływ na kreowanie podaży co właściciel nieruchomości, to deweloper. Deweloperzy, mają wpływ na rynek głównie po stronie podaży, powodując przyrost powierzchni nieruchomości, zarówno z przeznaczeniem na sprzedaż jak i na wynajem. Specyfiką i cechą charakterystyczną dla działalności deweloperów, jest umiejętność dostrzeżenia funkcji, jaką mogłaby pełnić dana przestrzeń, i umiejętne pozyskanie środków na realizację inwestycji, kierując się przy tym jej rozwojem, dbając o optymalną alokację zasobów ludzkich i materialnych. Po ukończeniu inwestycji, w większości przypadków deweloperzy jedynie krótkookresowo stają się właścicielami lub współwłaścicielami zrealizowanej inwestycji, ponieważ z reguły starają się szybko ją sprzedać, w celu odzyskania kapitału i skierowania go w nowe przedsięwzięcie. Deweloperzy na ogół realizują inwestycje posiłkując się kapitałem obcym, ograniczając swoją rolę do zarządzania inwestycją i ryzykiem (m.in tym się różni od inwestora - nie angażuje on własnego kapitału). Następnym podmiotem wpływającym na poziom podaży jest inwestor. Językowo, inwestor to dosłownie osoba która podejmuje się inwestycji. Inwestycja z kolei, to posługując się definicją zaproponowaną przez Jacka Hirshleifera w artykule opublikowanym w czasopiśmie “Quarterly Journal of Economics” w 1965r. “wyrzeczenie się bieżącej konsumpcji, na rzecz przyszłych, niepewnych korzyści”. Dokonuje się klasyfikacji inwestorów ze względu na rozmaite kryteria, w tym rozmiary kapitału, profesjonalizm zarządzania oraz źródło pochodzenia kapitału. Analizując specyfikę inwestora, należy dokonać jego klasyfikacji na dwie grupy. Pierwszą z nich stanowią tzw. inwestorzy instytucjonalni. Pojęcie to zawiera w sobie instytucje finansowe zajmujące się profesjonalnie lokowaniem i wykorzystywaniem w określonym celu powierzonych im środków finansowych. Na rozwiniętych rynkach kapitałowych spotykamy się z rodzajami inwestorów instytucjonalnych takimi jak: fundusze emerytalne, instytucje ubezpieczeniowe, fundusze inwestycyjne. Wszystkie te wymienione podmioty, zajmują się tworzeniem i komponowaniem portfeli inwestycyjnych, które mają za zadanie spełniać określone, zwykle długoterminowe cele inwestycyjne. Na drugą część klasyfikacji, składają się inwestorzy indywidualni, którzy posiadany kapitał finansowy lokują głównie na rynku nieruchomości mieszkaniowych, a ich cele inwestycyjne są od siebie niezależne, oraz z reguły zróżnicowane i indywidualne. Ze względu na wielowymiarowość formy i charakteru inwestorów indywidualnych, należy wśród nich dokonać ich podziału ze względu na ich charakter i specyfikę.

 

 

Kto kreuje popyt na rynku nieruchomość?
 

Zróżnicowanie pomiędzy poszczególnymi rodzajami inwestorów indywidualnych jest elastyczne i w zależności od zmieniających się uwarunkowań i okoliczności, typ inwestora może bez przeszkód płynnie ulec zmianie. Z kolei mówiąc o podmiotach generujących popyt, poprzez jego zgłoszenie, dokonujemy następującej klasyfikacji:

 

●  osoby fizyczne i prawne
●  osoby krajowe i zagraniczne
●  podmioty dokonujące zakupów nieruchomości w celach inwestycyjnych i spekulacyjnych

 

Dwie pierwsze grupy, tj. osoby fizyczne i prawne, oraz osoby krajowe i zagraniczne stanowią osoby, które szukają nieruchomości w celu ich nabycia, użytkowania a także wynajęcia. Wśród podmiotów dokonujących zakupów nieruchomości w celach inwestycyjnych, wyróżniamy fundusze inwestycyjne oraz REIT’y.

Opisane powyżej grupy, czyli podmioty tworzące stronę popytową i podażową, gromadzą się na rynku nieruchomości, w celu zawarcia konkretnej transakcji rynkowej. Może zdarzyć się tak, że dany podmiot będzie stał po obu stronach, jednocześnie generując podaż i zgłaszając popyt. Typowym zobrazowaniem tej sytuacji jest zamiana mieszkania. Sytuacja taka, może mieć miejsce, gdy przedmiotem są podobne lokale, o podobnym metrażu i stanie technicznym, jednak w lokalizacji o zupełnie innej charakterystyce - występuje wówczas wymiana ekwiwalentna co do wartości, o ile każda strona transakcji zadowala się nowym lokalem. Istnieje jeszcze jeden wariant, o którym należy wspomnieć mówiąc o zamianie lokalu -mianowicie wymiana mniejszego lokalu na większy. W tej sytuacji, najczęściej nie jest to wymiana ekwiwalentna wartościowo, a zatem jedna ze stron musi wyrównać i dopłacić różnice w wartości drugiej stronie.

 

Podmioty obsługujące rynek nieruchomości
 

Kolejnymi podmiotami funkcjonującymi na rynku nieruchomości, są podmioty zajmujące się obsługą tego rynku. To w dużej mierze dzięki jednostkom zaliczających się do tej grupy, rynek nieruchomości może sprawnie i prawidłowo funkcjonować. Do tej grupy zaliczamy: osoby prawne, które zostały do tej obsługi uznane przez państwo - należą do nich sądy prowadzące księgi wieczyste, urzędy podatkowe pobierające na rzecz budżetu podatki i opłaty od transakcji na rynku nieruchomości, oraz organy udzielające pozwoleń na budowę i zezwalające na użytkowanie obiektów. Wśród podmiotów obsługujących rynek są także pośrednicy na rynku nieruchomości kojarzący strony kupna i sprzedaży, rzeczoznawcy dokonujący wycen nieruchomości, zarządcy którzy profesjonalnie dbają o wzrost wartości nieruchomości i odpowiedni stan techniczny, notariusze których głównym zadaniem jest spisywanie umów w wymaganej prawem formie aktu notarialnego, banki które odgrywają bardzo istotną rolę w procesie finansowania nieruchomości, oraz podmioty wspomagające proces tworzenia nieruchomości i proces inwestycyjny - np. biura projektowe, wykonawcy różnych specjalizacji. Korzystanie z usług niektórych wymienionych podmiotów ma charakter dobrowolny, a innych obowiązkowy. Na gruncie opisanych podmiotów, tworzy się wyraźna tendencja między ograniczeniami rynku a usługami obligatoryjnymi - Im większy ich zakres, tym mniejsza sprawność działania rynku.
 

Pozostali uczestnicy rynku nieruchomości

 

Do ostatniej grupy, a konkretniej, pozostałych uczestników rynku zaliczają się głównie te podmioty które zawierają tak zwane transakcje pozarynkowe. Cechą charakterystyczną takich transakcji, jest istota braku ceny transakcyjnej oraz jakiegokolwiek ekwiwalentu pieniężnego przy przenoszeniu praw własności do nieruchomości na inną osobę (Niemniej jednak przeniesienie własności odbywa się poprzez podpisanie aktu notarialnego). Ściślej mówiąc - takie przypadki określamy przede wszystkim mianem darowizny, zmianą właściciela nieruchomości w wyniku postępowania spadkowego, umowy o dożywocie lub przekazanie nieruchomości na rolnicze ubezpieczenie społeczne.

    Udostępnij

Komentarze

Brak komentarzy - bądź pierwszym użytkownkiem, który skomentuje ten artykuł

Aby dodać komentarz, zarejestruj się

Zarejestruj się

Popularne artykuły

Obrazek opisujący artykuł zatytułowany na portalu bank-nieruchomosci.pl

Definicja rynku nieruchomości. Specyfika i struktura.

Specyfika rynku nieruchomości  Nieruchomości są zróżnicowane pod wieloma względ ...

Obrazek opisujący artykuł zatytułowany na portalu bank-nieruchomosci.pl

Wady rynku nieruchomości. Co nas zniechęca do podjęcia in...

Wady rynku nieruchomości. Wady inwestowania w nieruchomości.  Inwestorzy w podejmowaniu ...

Dołącz już dziś

Miej udział w dynamicznie rozwijającym się rynku nieruchomości