Bank Nieruchomości

Jak inwestować w nieruchomości? Rodzaje, sposoby i formy inwestowania w nieruchomości

Inwestycje na rynku nieruchomości. Sposoby i formy inwestowania. 

 

Pod pojęciem inwestowania w nieruchomości należy rozumieć nie tylko sam zakup nieruchomości w sensie fizycznym, ale również alokacje pieniędzy w działalność podmiotów inwestujących w nieruchomości. Zatem inwestycje nieruchomościowe, w teorii i praktyce ekonomicznej można podzielić na dwie podstawowe formy: inwestycje bezpośrednie i inwestycje pośrednie. Tabela poniżej zawiera rozszerzoną klasyfikację inwestycji, uwzględniająca przykładowe instrumenty inwestycyjne.

 

 

Klasyfikacja inwestycji i przykłady instrumentów inwestycyjnych

 

Inwestycje finansowe polegają na nabyciu instrumentów lub aktywów finansowych pozwalających pośrednio zainwestować kapitał na rynku nieruchomości. Inwestycje rzeczowe, to z kolei taki rodzaj inwestycji, które są dokonywane  bezpośrednio poprzez zakup fizycznej nieruchomości.

Inwestycje bezpośrednie, nazywane również rzeczowymi, opierają się na nabyciu tytułu prawnego do konkretnej nieruchomości lub jej rozbudowy. Przykładami takiego nabycia są m.in zakup i najem nieruchomości czy dzierżawa gruntu, budynków, i budowli. Inwestycje rzeczowe wyróżniają się pewnymi uniwersalnymi i unikalnymi cechami. Występują one głównie jako inwestycje produkcyjne, lokacyjne i infrastrukturalne. Te pierwsze, odnoszą się głównie do działalności przedsiębiorstw. Inwestycje lokacyjne w swoim zakresie obejmują głównie inwestycje w przedmioty kolekcjonerskie, metale szlachetnie oraz nieruchomości. Inwestycje tewiążą się zarówno z wymiernymi korzyściami finansowymi jak i niewymiernymi. Wymierne korzyści to oczywiście wszelkie korzyści natury finansowej, z kolei do niewymiernych zaliczamy głównie satysfakcję płynącą z posiadania danego dobra, a co za tym idzie poczucie prestiżu lub uznanie innych ludzi. Aktywa nabywane w ramach inwestycji lokacyjnych posiadają wartość użytkową. Ich nadrzędną funkcją jest ochrona siły nabywczej zainwestowanego kapitału.

Z kolei inwestowanie pośrednie (finansowe), polega na nabyciu praw do papierów wartościowych (akcji, obligacji) emitowanych przez przedsiębiorstwa inwestujące na rynku nieruchomości, nabycie jednostek uczestnictwa lub certyfikatów inwestycyjnych w funduszach inwestujących na rynku nieruchomości, jednostek uczestnictwa funduszy inwestycyjnych, a także zakup papierów wartościowych wyemitowanych na bazie wierzytelności zabezpieczonych hipoteką.

 

 

 

Podział inwestycji na rynku nieruchomości ze względu na formy inwestowania
 

Istota inwestycji pośrednich opiera się na modelu, iż inwestor udostępniając swój kapitał, zyskuje dzięki temu prawo do dochodu generowanego przez tą inwestycję. Tego typu inwestycje przynoszą korzyści inwestorom udostępniającym kapitał w postaci cyklicznych dochodów najczęściej w formie środków pieniężnych. Dochód ten wypłacany jest zazwyczaj w formie dywidendy lub oprocentowania. O inwestycjach pośrednich możemy powiedzieć zatem, że mamy do czynienia w momencie, gdy “prawa do nieruchomości ma instytucja, która przysparza korzyści inwestorom”.

Ogół instrumentów finansowych które składają się na pojęcie inwestowania pośredniego to instrumenty finansowe które charakteryzuje co najmniej jedna z dwóch cech: ich wartość zależy od wartości nieruchomości. Funkcjonowanie tych instrumentów jest istotne dla rozwoju rynku nieruchomości. Wśród instrumentów finansowych rynku nieruchomości można wyróżnić trzy kluczowe, uwzględniając podział na instrumenty transferu ryzyka oraz instrumenty transferu kapitału.

 

 

Inwestowanie rynku nieruchomości w sposób pośredni. Podział oraz instrumenty inwestycyjne.

 

W inwestowaniu najważniejszą rolę pełnią instrumenty transferu kapitału. Instrumenty transferu ryzyka stanowią narzędzie służące ograniczeniu ryzyka inwestycji. Oczywiście, mogą one pełnić funkcję inwestycyjną, ale z reguły są traktowane jako sposób na redukcję ryzyka.

Drugi instrument składający się na narzędzia transferu kapitału to instrumenty udziałowe rynku nieruchomości, które swoim zakresem obejmują udziały w funduszach inwestycyjnych których podstawowymi inwestycjami są inwestycje w nieruchomości oraz akcje spółek których wszystkie aktywa (lub przeważająca ich większość to nieruchomości). Cechą wspólną dla funduszy inwestycyjnych których podstawowymi inwestycjami są nieruchomości, jest zdecydowana przewaga nieruchomości w ich portfelu inwestycyjnym. Udziałowcy takiego funduszu stają się posiadaczami certyfikatów inwestycyjnych które emituje ten fundusz. Wówczas, wartość takiego certyfikatu uzależniona i zależna jest od wartości nieruchomości wchodzących w skład portfela inwestycyjnego którym zarządza i dysponuje fundusz.

W przypadku akcji spółek, których wszystkie aktywa to nieruchomości, podstawowym ich zadaniem jest w istocie inwestowanie w nieruchomości. Podobnie jak w pierwszym przypadku, cena akcji tych spółek zależy od wartości nieruchomości wchodzących w skład portfela inwestycyjnego tej spółki. Główna różnica między funduszem inwestycyjnym, a spółką, której wszystkie aktywa (lub przeważająca ich część) to nieruchomości, to przede wszystkim fakt, że spółka nie spełnia wymogów i kwestii formalnych jakie spełnia fundusz.

Mechanizm i specyfika instrumentów dłużnych pozwala nabyć istniejącą bądź dopiero powstającą nieruchomość przez podmiot, który nie dysponuje odpowiednio dużym kapitałem by móc taką inwestycję sfinansować samodzielnie. Z reguły taki instrument dłużny jest zabezpieczony hipotecznie nieruchomościami. Oznacza to, że w przypadku podstawowego ryzyka jakim jest niedotrzymanie warunków, posiadacz tego instrumentu finansowego może sprzedać nieruchomości i spłacić zobowiązania finansowe.

Mówiąc o instrumentach dłużnych, zaliczamy do nich hipotecznie zabezpieczone kredyty mieszkaniowe, hipotecznie zabezpieczone papiery wartościowe (MBS), i udziały w funduszach instrumentów dłużnych rynku nieruchomości.

Obie formy inwestowania cechuje nie tylko szereg zalet przemawiających za poszczególną formą inwestowania, ale także zestaw wad, skłaniających do analizy słuszności wybranej formy inwestycji. Zalety i wady inwestycji bezpośrednich i pośrednich zostały zestawione w poniższej tabeli:

 

 

 

Inwestowanie bezpośrednie i pośrednie na rynku nieruchomości - wady i zalety.

 

Sposób inwestowania pośredniego jest swego rodzaju odpowiedzią na wady inwestowania w nieruchomości w sposób bezpośredni. Podstawową zaletą inwestowania finansowego jest zlikwidowania bariery wejścia na rynek jakim jest wymóg dysponowania sporym kapitałem i umożliwienie lokowania kapitału drobnym inwestorom. Oprócz tej cechy, zaletą jest podzielność inwestycji, wysoka płynność, i fakt, że działalność podmiotów dokonujących inwestycji zarządzana jest przez fachowców i osoby z doświadczeniem. Nie oznacza to jednak, że ta forma inwestowania pozbawiona jest wad. To co przemawia za inwestycją w nieruchomości bezpośrednio, to w istocie kwestie wynikające z “fizyczności” nieruchomości. Inwestując pośrednio, generalnie rzecz biorąc, nie ma się kontroli nad nieruchomością, stąd nie występuje satysfakcja z jej posiadania. Dodatkowo, dochodowość i stopy zwrotu tej inwestycji niekiedy są trudne do oszacowania i wykazują wysoką korelację z dochodowością akcji, przez co inwestycje te cechują się wyższą zmiennością niż inwestowanie poprzez sposób tradycyjny.

Ponadto, analizując formy inwestycji w nieruchomości, należy wspomnieć, że inwestycje mogą być dokonywane na rynku pierwotnym i wtórnym. Transakcja na rynku pierwotnym oznacza, że nieruchomość została nabyta bezpośrednio od podmiotu zajmującego się jego budową. Osoba kupująca wówczas, staje się bezpośrednio pierwszym właścicielem danej nieruchomości. Transakcja inwestycyjna może także zostać dokonana na rynku wtórnym. Oznacza to wówczas, że dosłownie rzecz biorąc nieruchomość, nieruchomość jest wtedy nabywana “z drugiej ręki”, tym samym kupujący nie jest pierwszym właścicielem, co oznacza że nieruchomość była już wcześniej eksploatowana przez poprzednich użytkowników.

 

Inwestycje na rynku nieruchomości - podział ze względu na horyzont inwestycyjny 
 

Każdą inwestycję należy rozpatrywać także ze względu na horyzont inwestycyjny i czas zawarcia transakcji. Uwzględniany jest wówczas czas niezbędny do przygotowania do inwestycji, długość jej realizacji oraz termin, w którym inwestycja ma zacząć generować dochód i zyski. Zgodnie z tym podziałem, wyróżnia się inwestycje:

● krótkoterminowe

● średnioterminowe 

● długoterminowe

Głównym kryterium zaliczenia inwestycji do grupy inwestycji krótkoterminowych jest krótszy niż 3 miesiące czas potrzebny do przygotowania się do inwestycji. By móc sklasyfikować daną inwestycje do tej grupy, czas trwania inwestycji nie powinien przekroczyć 5-ciu lat. Do inwestycji na krótki termin, zalicza się inwestycje w akcje i udziały spółek oraz obrót walutami obcymi.

Z kolei charakterystyczny dla średnioterminowych inwestycji jest fakt, iż czas przygotowania nie powinien wynieść więcej niż 12 miesięcy, a czas trwania inwestycji powinien zawierać się w przedziale 10 lat. Przykładami instrumentów używanych przy inwestycjach średnioterminowych są obligacje, a także niektóre inwestycje rzeczowe.

W przypadku inwestycji długoterminowych, czas realizacji i przygotowania do tego typu inwestycji zwykle przekracza 12 miesięcy, a horyzont inwestycyjny i termin, w którym inwestycja przewiduje się że zacznie generować zyski jest zazwyczaj dłuższy niż 10 lat. Klasycznym przykładem inwestycji długoterminowych są inwestycje w nieruchomości.

 

Podsumowanie 

 

Sposób, forma, a także długość inwestycji zależy od szeregu czynników. Wybór ten determinuje w głównej mierze wielkość kapitału jaka ma być przeznaczony na przeprowadzenie inwestycji, poziom tolerancji ryzyka, skłonność do ryzyka, doświadczenie inwestora, a także horyzont czasowy, przewidywana stopa zwrotu z inwestycji i pozostałe niemierzalne czynniki związane z inwestycją.

    Udostępnij

Komentarze

Brak komentarzy - bądź pierwszym użytkownkiem, który skomentuje ten artykuł

Aby dodać komentarz, zarejestruj się

Zarejestruj się

Popularne artykuły

Obrazek opisujący artykuł zatytułowany na portalu bank-nieruchomosci.pl

Makroekonomiczne i mikroekonomiczne otoczenie - rynek nieruc...

Uwarunkowania ekonomiczne. Otoczenie mikroekonomiczne i makroekonomiczne - rynek nieruchomości ...

Obrazek opisujący artykuł zatytułowany na portalu bank-nieruchomosci.pl

Podmioty funkcjonujące na rynku nieruchomości. Kto kreuje ...

Podmioty funkcjonujące na rynku nieruchomości. Z jakich podmiotów składa się rynek nieruchomoś ...

Dołącz już dziś

Miej udział w dynamicznie rozwijającym się rynku nieruchomości