Rynek nieruchomości to miejsce, gdzie dochodzi do wymiany nieruchomości pomiędzy kupującymi a sprzedającymi. Jest to ważny element gospodarki, ponieważ umożliwia ludziom zaspokajanie potrzeby posiadania własnego miejsca zamieszkania, a także umożliwia inwestowanie w nieruchomości. Oprócz funkcji wymiany, rynek nieruchomości spełnia szereg innych ważnych funkcji, które warto poznać. W tym artykule przyjrzymy się bliżej temu, jakie funkcje spełnia rynek nieruchomości i jakie czynniki wpływają na jego działanie.

Funkcje rynku nieruchomości

Abraham Maslow, autor słynnej teorii hierarchii potrzeb, klasyfikuje potrzebę mieszkaniową jako podstawową i niezbędną w życiu człowieka. Bez wątpienia dobrem zaspokajającym zapotrzebowanie na tę funkcję jest nieruchomość, której funkcja mieszkaniowa stanowi sens istoty.

Zdecydowana większość gospodarstw domowych traktuje nieruchomość jako czynnik determinujący i warunkujący godziwe warunki życiowe. Funkcja użytkowa to funkcja fundamentalna, ale tylko jedna z wielu funkcji, za którą w gospodarce i społeczeństwie odpowiada nieruchomość. Istotna rola, jaką nieruchomość odgrywa w gospodarce bierze się z faktu, iż nieruchomość nie jest jedynie przedmiotem konsumpcji, ale w istocie traktuje się ją także jako kapitał, który zapewnia korzyści dla jej właściciela oraz dla gospodarki krajowej i lokalnej.

Sektor nieruchomości odpowiada za kilka bardzo ważnych funkcji w rozwiniętej gospodarce rynkowej, mając znaczący wpływ zarówno na stabilność gospodarczą, jak i warunki do wzrostu gospodarczego. Funkcje te stanowią:

-  Czynnik produkcyjny - nieruchomość jako baza kapitałowa dla wytwarzania produktów i usług

-  Zapewnienie przestrzeni dla bytowania, wypoczynku i działalności społecznej gospodarstw domowych i działalności gospodarczej

-  Przedmiot długoterminowych inwestycji i lokaty kapitału

-  Wewnętrzna wartość kapitałowa dzięki której nieruchomość może stanowić źródło dochodu

-  Sektor nieruchomości jako całość generuje znaczące efekty mnożnikowe dzięki licznym podmiotom rzeczowym i finansowym kreującym popyt na towary i usługi wytworzone przez krajową gospodarkę.

Wszystkie powyższe czynniki wpływają pośrednio i bezpośrednio na kwestie takie jak PKB, stymulowanie popytu konsumpcyjnego, oraz relację kredytu hipotecznego do PKB.

Rynek nieruchomości jako część rynku finansowego

Rynek nieruchomości jest częścią rynku kapitałowego i jest powiązany z innymi elementami tego rynku, takimi jak rynek papierów wartościowych, rynek kredytów i rynek czynników produkcji. Nieruchomości, zwłaszcza grunty, są jednym z podstawowych czynników produkcji w ekonomii i mają znaczący wpływ na gospodarkę. Mówiąc o sektorach w gospodarce na które oddziaływuje rynek nieruchomości, należy wyróżnić, sektor finansowy (wpływ wynikający z potrzebami związanymi z finansowaniem aktywności na rynku nieruchomości) oraz sektor budownictwa (wpływ wynikający z potrzeb związanych z realizacją procesu inwestycyjnego).

Rynek nieruchomości wymusił niejako na sektorze finansowym stworzenie wielu specyficznych rozwiązań. Należy do nich zaliczyć produkty kredytowe związane z inwestycjami w nieruchomości (np. kredyt hipoteczny), produkty ubezpieczeniowe dla transakcji nieruchomościowych, czy też specjalny leasing na nieruchomości. Ponadto powstały specjalne instytucje finansowe związane z rynkiem nieruchomości, takie jak: banki hipoteczne, towarzystwa kredytowe, kasy mieszkaniowe. Rynek nieruchomości jest także mocno związany z samym sektorem inwestycyjnym, który z kolei wywiera ogromny wpływ na rozwój ważnego sektora gospodarki jakim jest budownictwo. Proces inwestycyjny wymaga projektowania, zakupu materiałów budowlanych, zaangażowania specjalistycznego sprzętu i siły roboczej. Dokonując inwestycji na rynku nieruchomości, inwestor zarówno pośrednio, jak i bezpośrednio przyczynia się do wzrostu PKB.

Funkcje rynku nieruchomości w gospodarce

Oprócz wspomnianej już funkcji mieszkaniowej inną podstawową funkcją, jaką pełni rynek nieruchomości jest funkcja wymiany. Rynek nieruchomości pozwala efektywnie alokować prawa majątkowe i wtórnie dystrybuować przeznaczenie przestrzeni w zależności od preferencji inwestorów oraz jej bieżących użytkowników. Rozwinięte i efektywnie funkcjonujące mechanizmy gospodarcze prowadzą do prawidłowego, w sensie ekonomicznym, wykorzystania potencjału nieruchomości. 

Kolejną ważną kwestią, którą spełnia rynek nieruchomości w gospodarce jest funkcja informacyjna. Rynek poprzez cenę sygnalizuje wartość wymienną różnych nieruchomości, co umożliwia wykreowanie i ustalenie wartości nieruchomości w świadomości podmiotów funkcjonujących na rynku, a więc właściciela, i potencjalnego nabywcy/inwestora.

Funkcja korygowania wykorzystania przestrzeni jaką spełnia rynek nieruchomości, występuje w sytuacji, w której zabudowana przestrzeń generuje zbyt niski dochód, w relacji do jej potencjału dochodowego. Wtedy, właściciel, zarządca lub inwestor, w myśl teorii racjonalnego wyboru będzie starał się poprawić ten aspekt. Przykładowo; jeżeli zabudowania wykazują zbyt niską wartość w relacji do wartości gruntu, w ich miejsce postawione zostaną nowe budynki. 

Przedstawione funkcje mogą być prawidłowo pełnione jedynie w warunkach zdrowej, w sensie ekonomicznym, gospodarki rynkowej. Na rynkach, na których występuje niedostatek sygnałów i informacji cenowych, powstają drogie i nieefektywne łady i struktury terenów miejskich, a to z kolei doprowadza do tzw. misalokacji przestrzennej, funkcjonalnej, lokalizacyjnej i podmiotowej.

Zobacz też: 

Makroekonomiczne i mikroekonomiczne otoczenie - rynek nieruchomości

Definicja rynku nieruchomości. Specyfika i struktura.