Bank Nieruchomości

Makroekonomiczne i mikroekonomiczne otoczenie - rynek nieruchomości.

Uwarunkowania ekonomiczne.

 

Otoczenie mikroekonomiczne i makroekonomiczne - rynek nieruchomości.

 

Od lat 30 ubiegłego stulecia, ekonomia wyróżnia w swoim pojęciu dwa obszary - mikroekonomie i makroekonomie

Mikroekonomia to nauka badająca i mówiąca o tym, w jaki sposób przedsiębiorstwa i gospodarstwa domowe podejmują decyzje i współdziałają ze sobą na określonych rynkach. Makroekonomia to z kolei nauka o zjawiskach charakteryzujących i dotykających gospodarkę jako całość. Makro i Mikroekonomia są bardzo ściśle ze sobą powiązane. Ponieważ mikro i makroekonomia dotyczą innych obszarów i zagadnień, wymagają odmiennych metod analiz. Otoczenie mikroekonomiczne i makroekonomiczne inwestora, stanowią nierozłączne elementy które należy brać pod uwagę analizując determinanty decyzji inwestycyjnych. Zidentyfikowanie uwarunkowań ekonomicznych, odgrywa kluczową rolę dla odpowiednio przeprowadzonego rachunku ekonomicznego oraz podjęcia właściwej decyzji inwestycyjnej. Uwarunkowania ekonomiczne w gruncie rzeczy uzależnione są od makro otoczenia inwestora, rozumiane jako dalsze otoczenie inwestora, oraz mikrootoczenia, bliższego otoczenia inwestora.

Segment nieruchomości stanowi bardzo ważny komponent w ujęciu sektorów całej gospodarki. Określając czynniki występujące i warunkujące inwestycje w sektorze nieruchomości, a co za tym idzie wpływające na decyzje inwestycyjne, należy uwzględnić zmienne makroekonomiczne i mikroekonomiczne.

Czynniki makroekonomiczne uznawane są za tożsame z szeroko rozumianym otoczeniem ekonomicznym, które stanowią “zbiór elementów wzajemnie powiązanych i na siebie oddziałujących”. Makro otoczenie, rozumiane jako dalsze otoczenie inwestora, to szereg warunków wpływających na rynek, które bardzo silnie określa i determinuje decyzje inwestycyjne inwestorów, bez możliwości wpływania i kontrolowania tego aspektu przez indywidualną jednostkę.

 

Czynniki makroekonomiczne oddziaływujące na rynek nieruchomości.

 

 

Poziom dobrobytu społeczeństwa
 

Do czynników makroekonomicznych, kształtujących decyzje inwestycyjne zalicza się przede wszystkim poziom dobrobytu społeczeństwa. Produkt krajowy brutto, według Kałkowskiego, stanowi zasadnicze “tło dla funkcjonowania i rozwoju rynku nieruchomości". Tempo wzrostu PKB jest metryką bardzo istotną dla każdego inwestora niezależnie od rynku, na którym działa lub zamierza działać. Produkt krajowy brutto odzwierciedla stan koniunktury w gospodarce. Dodatnia wartość tempa wzrostu PKB oznacza dla inwestora korzystne warunki gospodarcze dla inwestowania. Wówczas, podmioty gospodarcze i gospodarstwa domowe zgłaszają coraz większy popyt na powierzchnię budowlaną, nakręcając koniunkturę na rynku nieruchomości. Gdy mamy do czynienia ze spadkiem tempa wzrostu PKB, który jest charakterystyczny przede wszystkim podczas recesji gospodarczej, jest to sygnał dla inwestorów, że z reguły nie występują odpowiednie warunki do podejmowania decyzji i przedsięwzięć inwestycyjnych na rynkach finansowych, w tym na rynku nieruchomości.

Stopy procentowe i kursy walutowe
 

Istotną informacją dla inwestorów jest także poziom stóp procentowych i kursy walutowe. Z uwagi na fakt, iż nieruchomość jest bardzo kapitałochłonną inwestycją, inwestorzy bardzo często w poszukiwaniu źródła finansowania posługują się kapitałem obcym. Stopy procentowe, wyrażające przez swój pryzmat cenę pieniądza, silnie wpływają na poziom stóp dyskontowych i stopę kapitalizacji, które z kolei wpływają na wartość i ceny nieruchomości a przez to bezpośrednio na opłacalność samej inwestycji. W podobny sposób działa zmiana kursu walutowego, która także istotnie wpływa na napływ zagranicznego kapitału na rynku nieruchomości. Ryzyko kursu walutowego można ograniczyć, używając w tym celu rozmaitych instrumentów finansowych i powiązanych z nimi strategii zabezpieczających.

Inflacja
 

W kontekście czynników o skali makroekonomicznej, równie ważna co PKB i stopy procentowe jest inflacja. Inflacja jest to wzrost poziomu cen przy jednoczesnym spadku siły nabywczej pieniądza. Inflacja jest rozumiana także jako stan nierównowagi w gospodarce, wynikający z wysokiego tempa rozwoju ekonomicznego. Niska inflacja w sposób korzystny oddziałuje na rynek nieruchomości, między innymi ze względu na fakt, iż maleje oprocentowanie kredytów inwestycyjnych. Wysoka inflacja także w sposób pozytywny wpływa na rynek, ponieważ nieruchomości często wykorzystywane są jako długoterminowa lokata kapitału, chroniąca przed inflacją.
 

Koniunktura i bezrobocie
 

Następnym czynnikiem jest koniunktura i sytuacja na rynku pracy. Wzrost liczby pracowników zatrudnionych i wynagradzanych sprzyja wzrostowi popytu na nieruchomości. Poziom bezrobocia informuje o liczbie osób w danym kraju pozostającej bez pracy. Jego konsekwencją jest spadek popytu na dobra i usługi. W efekcie, maleje także popyt na inwestycje w sektorze nieruchomości - spowodowane zmniejszoną zdolnością nabywczą konsumentów i podmiotów funkcjonujących na rynku. W rozwiniętej gospodarce uznaje się, iż nowo powstałe nieruchomości powstają w takim zakresie, w jakim zgłaszany jest na nie popyt. Widać więc klarownie zależność między strukturą inwestycji w nieruchomości, a dynamiką zatrudnienia. Konkluzją jest stwierdzenie, iż podjęcie decyzji inwestycyjnej w tym sektorze gospodarki determinowane jest przez strukturę i dynamikę zatrudnienia.

Podatki, obciążenia publicznoprawne i polityka fiskalna

 

Głównym środkiem pobudzającym gospodarkę są podatki, obciążenia publicznoprawne i prowadzona polityka fiskalna. Jak pisze N. Gajl „(...) dzięki funkcji stymulacyjnej władza publiczna ma przede wszystkim wspierać , poprzez odpowiednie instrumenty finansowe (szczególnie podatkowe), gospodarność funkcjonowania podmiotów ekonomicznych, pobudzać ich do osiągania odpowiednich wyników finansowych i ekonomicznych”. Poziom stóp podatkowych jest ważnym kryterium od którego inwestorzy uzależniają decyzję lokowania kapitału w przedsięwzięcia inwestycyjne i gospodarcze. Wysokie stopy podatkowe zniechęcają inwestorów do podejmowania się inwestycji ze względu na mniejszą atrakcyjność potencjalnych zysków. Analogicznie, niskie stopy podatkowe zachęcają inwestorów do podejmowania się inwestycji, gdyż zyski zwiększają się odwrotnie proporcjonalnie do spadku stóp podatkowych.

Popyt na nieruchomości
 

Równoznaczny wpływ co dalsze otoczenie inwestora na decyzje inwestycyjne ma otoczenie bliższe, tzw. mikrootoczenie. Pozostaje ono również poza obszarem wpływu i bezpośredniej kontroli inwestora. W tym kontekście wiodącą rolę pełni popyt na nieruchomości, który można określić jako koło zamachowe aktywności inwestycyjnej inwestorów. Popyt na rynku nieruchomości jest bardzo złożony i zależny od czynników fundamentalnych dla tego rynku (zależny jest on od potrzeb mieszkaniowych, będących funkcją dochodów i zmian demograficznych oraz dostępności kredytów), polityki państwa (bezpośrednie subsydia oraz regulacje kształtujące poziom ryzyka w sektorze oraz wpływające na koszty i dochody podmiotów gospodarczych) oraz spekulacji związanej z oczekiwaniem dalszych wzrostów cen.


Podaż nieruchomości


Podaż nieruchomości jest kolejnym czynnikiem które ma znaczenie w determinowaniu decyzji inwestycyjnych. Przyrost podaży przy jednoczesnym spadku popytu, prowadzi do zjawiska nierównowagi na rynku. W tej sytuacji, stawki czynszów oraz ceny nieruchomości generalnie rzecz ujmując - spadają. Wówczas, stosunkowo niskie ceny nieruchomości przyciągają inwestorów - przede wszystkim spekulantów, którzy będą chcieli wykorzystać tymczasowo niskie ceny nieruchomości, i odsprzedać je w momencie gdy ich ceny osiągną górny pułap. W takiej sytuacji, następuje wzrost zainteresowania inwestycjami i nabywaniem nieruchomości. Następstwem zainteresowania inwestorów nabywaniem nieruchomości jest sytuacja analogiczna do opisywanej, w której po dłuższym czasie wielkość popytu przerasta podaż i czynsze i ceny na rynku nieruchomości wzrastają.


Cena i czynsz
 

Cena i czynsz postrzegane są jako najważniejsze instrumenty rynkowe regulujące i decydujące o poziomie podaży i popytu na poszczególne typy i obiekty nieruchomościowe. Ceny na rynku nieruchomości można utożsamić z funkcją dwóch czynników: relacji popytowo-podażowych, które mają lokalny charakter, oraz koszty wytworzenia. Mówiąc o ekonomicznych czynnikach determinujących poziom cen i czynszów, na równi z ważnością dynamiki rozwoju gospodarczego wymienia się poziom dochodów gospodarstw domowych, stawki czynszu, stopę bezrobocia, dostępność kredytu hipotecznego, koszty działalności budowlanej, dostępność i ceny gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, powierzchnię mieszkaniową przekazaną do użytku.

    Udostępnij

Komentarze

Brak komentarzy - bądź pierwszym użytkownkiem, który skomentuje ten artykuł

Aby dodać komentarz, zarejestruj się

Zarejestruj się

Popularne artykuły

Obrazek opisujący artykuł zatytułowany na portalu bank-nieruchomosci.pl

Prowadź do domu. Nawiguj do domu. Funkcje głosowe podczas...

“Prowadź do domu”, “Nawiguj do domu”. Asystent Google. Funkcje głosowe podczas korzys ...

Obrazek opisujący artykuł zatytułowany na portalu bank-nieruchomosci.pl

Wady rynku nieruchomości. Co nas zniechęca do podjęcia in...

Wady rynku nieruchomości. Wady inwestowania w nieruchomości.  Inwestorzy w podejmowaniu ...

Dołącz już dziś

Miej udział w dynamicznie rozwijającym się rynku nieruchomości