Bank Nieruchomości

Atrakcyjność inwestycyjna nieruchomości

Atrakcyjność inwestycyjna nieruchomości

 

Atrakcyjność inwestycyjna to zgodnie z definicją proponowaną przez literaturę, zespół przewag, które przemawiają za określonym przedsięwzięciem inwestycyjnym, gdyż wykazuje względnie lepszą specyfikę i oferuje lepsze warunki dla działalności inwestycyjnej. Inna definicja mówi, że atrakcyjność inwestycyjna to główny powód skłaniający inwestorów do alokacji kapitału w dane przedsięwzięcie inwestycyjne.

W ujęciu ekonomicznym, nieruchomość jest rozpatrywana jako obiekt użytkowania, przedmiot inwestowania, osiągania dochodów, obiekt zarządzania, kredytowania oraz przedmiot badań i analiz. Dodatkowo, nieruchomość jest swego rodzaju narzędziem służącym zaspokajaniu potrzeb o zróżnicowanym charakterze. Nieruchomość jest zasobem o charakterze gospodarczym. Jednymi z głównych celów inwestycyjnych przez pryzmat której należy rozpatrywać nieruchomościsą wspomniane wcześniej inwestycje produkcyjne (np. prowadzenie działalności produkcyjnej i usługowej) oraz inwestycje lokacyjne (uzyskanie walorów funkcjonalnych i walorów służących konsumpcji indywidualnej bądź publicznej (domy i lokale mieszkalne, drogi, parki). Oprócz tego, nieruchomość stanowi przedmiot obrotu i transferu kapitału oraz środek akumulacji kapitału.

Nieruchomość może być wykorzystywana i używana samodzielnie przez właściciela, w przeznaczeniu na jego własne potrzeby i wówczas nie będzie ona przedmiotem obrotutowarowego. W takim przypadku, nie traci ona jednak swojego towarowego charakteru,ponieważ ma wartość i w każdej chwili, zgodnie z decyzją właściciela, może być w ten obrót włączona, a jej przeznaczenie lub wykorzystanie może zostać zmienione. Może stać się to przez podjęcie decyzji o sprzedaży nieruchomości lub decyzji o najmie nieruchomości (lub tylko jej części). Wartość użytkowa nieruchomości jest mierzalna, posługując się przy tym wielkością powierzchni użytkowej mieszkań, powierzchni biurowej, magazynowej czy liczbą miejsc parkingowych. Ocena przydatności nieruchomości dokonywana jest przez podmiot zainteresowany jej walorami użytkowymi, kierując się w tej ocenie nie tylko zewnętrznymi, ale również wewnętrznymi, indywidualnymi przesłankami oceny. Funkcje nieruchomości wynikają więc, w zależności, od posiadanej przez nią wartości użytkowej, charakterze,potencjału lub bieżących potrzeb właściciela. Analizując nieruchomości pod kątem atrakcyjności inwestycyjnej, łatwo zauważyć, że to właśnie jej uniwersalne funkcje, wynikające w głównej mierze z jej cech fizycznych i ekonomicznych, stanowią o jej atrakcyjności inwestycyjnej. 

 

Funkcje które spełniają nieruchomości - gospodarka

 

Podstawową funkcją, którą spełniają nieruchomości jest funkcja zaspokajania popytu na powierzchnię. Nieruchomości zaspokajają i dostarczają wszelkiego rodzaju popyt i potrzebę na powierzchnię. Przykładami tej potrzeby są np.: powierzchnia mieszkaniowa lub powierzchnia niezbędna do prowadzenia działalności gospodarczej.

Kolejną jest funkcja zabezpieczenia/zastawu. Cechy fizyczne i ekonomiczne nieruchomości, a w szczególności cecha jaką jest trwałość w miejscu i czasie, sprawiają, żenieruchomość jest doskonałym zabezpieczeniem wszelkich udzielanych kredytów i pożyczek. Księgi wieczyste oprócz oświadczenia o podstawowych informacjach na temat nieruchomości, zawierają w sobie również wszelkie informacje o przeszłych obciążeniach. Sprawia to, że księgi wieczyste są niezwykle przejrzystą formą przeglądu historii zobowiązań ciążących na nieruchomości. Poza zabezpieczeniem kredytów i pożyczek, nieruchomości mogą stanowić także zabezpieczenie dla instrumentów rynku finansowego, pełniąc funkcję gwarancyjną dla inwestorów nabywających papiery wartościowe.

Nieruchomość z uwagi na swój towarowy charakter, może być przedmiotem i źródłem dochodu dla właściciela, lub osoby zarządzającej nieruchomością co sprawia że nieruchomości pełni funkcję dochodową. Dochód generowany przez nieruchomość możemy podzielić na 3 typy: dochody czynszowe (np. z tytułu najmu), dochody pozaczynszowe (np. udostępniając powierzchnię reklamową), oraz dochód generowany w chwili sprzedaży nieruchomości). Patrząc przez pryzmat różnorodności typów dochodu, nieruchomość przypomina bankowe lokaty rentierskie, prawa autorskie czy opłaty licencyjne.

Nieruchomości spełniają także funkcję lokacyjną, gdyż z uwagi na historyczne dane oraz wieloletnią tendencję do wzrostu wartości nieruchomości w czasie, nieruchomość wykorzystywana i traktowana jest jako bezpieczny, długoterminowy sposób lokowania pieniędzy, i skuteczne zabezpieczenie przed inflacją oczekiwaną. Mało eksploatowane ekonomicznie nieruchomości nie tylko potrafią zachować swoją wartość, ale wraz z upływem czasu może nastąpić wzrost jej wartości. Wzrosty wartości rynkowej nieruchomości można wytłumaczyć poprzez proporcjonalny wzrost cen usług bezpośrednio i pośrednio związanych z budową nieruchomości takie jak koszty budowy, oraz koszty materiałów. Dodatkowo, nieruchomość stanowi pewną ochronę kapitału przed inflacją, co pod tym względem znacznie wyróżnia ją spośród pozostałych innych instrumentów finansowych.

Dobro inwestycyjne jakim są nieruchomości, stanowiąc o dużej części rynku kapitałowego, tak samo jak każde inne aktywo, mogą mieć charakter spekulacyjny i być podatne na spekulacje - sprawia to, że nieruchomości spełniają funkcję spekulacyjną. Inwestorzy zaczną nabywać nieruchomości, w antycypacji ich przyszłych wzrostów. Analogicznie, inwestorzy będą bardziej skłonni pozbyć się i sprzedać nieruchomość, lub wstrzymać się z planowaną inwestycją, w przypadku, gdy będą uważali, że wkrótce ich ceny spadną.

Biorąc pod uwagę fakt, że nieruchomości często stanowią o majątku osób fizycznych i prawnych, są one wykorzystywane w większości państw jako podstawa naliczenia podatku majątkowego (Jest to z reguły główny strumień dochodów samorządów lokalnych) pełniąc funkcję fiskalną. Opodatkowany jest także wszelki obrót nieruchomościami. W zależności od formy i okoliczności tego obrotu, skarb Państwa posiłkuje się podatkiem od czynności cywilnoprawnych, podatkiem dochodowym, podatkiem od spadków i darowizn oraz także podatkiem od towarów i usług. Opodatkowane są także dochody z nieruchomości w postaci pożytków cywilnych, którymi są np. dochody z tytułu otrzymywania czynszów najmu lub dzierżawy.

 

Inne czynniki składające się na atrakcyjność inwestycyjną nieruchomości

 

Oprócz funkcji, które nieruchomość stanowi, na atrakcyjność inwestycyjną składa się jeszcze wiele innych czynników. Istotnym pozostaje różnorodność przedmiotu inwestowania nieruchomości oraz z reguły większa w stosunku do innych sektorów, odporność na wahaniakoniunkturalne. Co do zasady, nieruchomości stanowią jedną z najbezpieczniejszych form alokacji kapitału, właśnie ze względu wykazywania niższych odchyleń ich wartości niż innealternatywne instrumenty. Parametry rynkowe, a w tym: rynkowe stopy zwrotu, ceny transakcyjne, rynkowe stawki czynszu, rynkowe wydatki operacyjne oraz odsetki pustostanów,także stanowią o atrakcyjności inwestycyjnej nieruchomości, analizowanej przez pryzmat jej dochodowości - wartości czynszowej oraz kapitałowej, która w dużej mierze determinuje wartość rynkową. W kwestii wymienionych parametrów bardzo istotny wpływ ma lokalizacja, zarówno ekonomiczna jak i fizyczna. Jako iż lokalizacja jest jednym z głównych najważniejszych atrybutów nieruchomości, zarówno w procesach wyceny jak i analiz rynkunieruchomości uznaje się ją jako kolejny główny parametr kształtujący cenę rynkową. 

    Udostępnij

Komentarze

Brak komentarzy - bądź pierwszym użytkownkiem, który skomentuje ten artykuł

Aby dodać komentarz, zarejestruj się

Zarejestruj się

Popularne artykuły

Obrazek opisujący artykuł zatytułowany na portalu bank-nieruchomosci.pl

Cisza nocna. W jakich godzinach obowiązuje cisza nocna w bloku?

Cisza nocna w bloku. W jakich godzinach obowiązuje?  Cisza nocna w bloku. Od której godz ...

Obrazek opisujący artykuł zatytułowany na portalu bank-nieruchomosci.pl

Bank Nieruchomości wspiera export ogłoszeń z Asari CRM

Serwis bank-nieruchomosci.pl wspiera eksport ogłoszeń z Asari CRM Z przyjemnością pragniemy ...

Dołącz już dziś

Miej udział w dynamicznie rozwijającym się rynku nieruchomości