Bank Nieruchomości

Definicja rynku nieruchomości. Specyfika i struktura.

Specyfika rynku nieruchomości

 

 

Nieruchomości są zróżnicowane pod wieloma względami. Charakter oraz specyfika nieruchomości jako dobra ekonomicznego, oraz analiza jej poszczególnych cech, skłaniają do refleksji na temat istoty tego, co wspólnie nieruchomości tworzą jako całość - rynek nieruchomości.

Zagadnienie rynku, zupełnie tak samo jak samej nieruchomości, jest bardzo szerokie. Zgodnie z podstawową definicją proponowaną przez literaturę, rynek to miejsce, gdzie sprzedający i kupujący spotykają się w celu zawarcia transakcji wymiany, lub sprzedaży. Definicje tą należałoby jednak bardziej rozszerzyć, ponieważ pojęcie rynku obejmuje nie tylko stosunki wymiany, których końcowym efektem jest doprowadzenie do transakcji kupna-sprzedaży, ale obejmuje również sam zamiar uczestnictwa w tych stosunkach bądź też przystąpienie do negocjacji. W wyniku działań uczestników rynku, zachodzi proces kreowania popytu i podaży, rezultatem czego jest systematycznie dokonywany proces wyceny. Proces ten nazywany jest mechanizmem rynkowym - odpowiada za regulowanie wszystkich procesów rynkowych. Oznacza to więc, że to uczestnicy rynku bezpośrednio decydują o popycie i podaży.

 

Charakter rynku nieruchomości

 

Gospodarka tworzona jest przez ogromnie dużą ilość rynków, wspólnie ze sobą połączonych i uzupełniających się nawzajem. Mówiąc o rynku nieruchomości, mówimy o komponencie fundamentalnym dla gospodarki, który odgrywa bardzo istotną rolę w kształtowaniu sytuacji makroekonomicznej danego kraju.

Charakter rynku nieruchomości w danym kraju, związana z nim aktywność i podłoże związane z działalnością uczestników tego rynku są uwarunkowane przez czynniki endogeniczne (wewnętrzne), które są wypadkową specyfiki rynku nieruchomości oraz czynników egzogenicznych (zewnętrznych), określonych przez otoczenie gospodarcze, społeczne, polityczne i prawne. Rynek nieruchomości cechuje jednak jego własna specyfika, związaną z jego nierozerwalnymi cechami takie jak określona lokalizacja – położenie i otoczenie, cechy fizyczne (jakość́ gruntów, powierzchnia i kubatura zabudowy, technika wykonania, sposób wykończenia), brak substytutów, wysoka kapitałochłonność́ i trwałość́, indywidualny charakter nieruchomości, poufność́ transakcji).

W ujęciu makroekonomicznym, rynek nieruchomości odpowiada i ma wpływ na kilka podstawowych kwestii, z których możemy wyróżnić:


●  udział w kreowaniu PKB
●  zapewnienie przepływu kapitału między osobami posiadającymi nadwyżki, a tymi, którzy chcą sfinansować zakup nieruchomości.
●  zaspokojenie podstawowej potrzeby jaką jest wg. Abrahama Maslowa potrzeba mieszkaniowa.
●  zapewnienie wielu osobom zatrudnienia, miejsc pracy.
●  dostarczanie powierzchni usługowej/mieszkaniowej.
●  udział w opłatach i podatkach lokalnych

 

Definicja rynku nieruchomości


Na gruncie teorii ekonomii, zupełnie tak jak w przypadku ogólnego pojęcia samego rynku, nie została skrystalizowana jedna, wielowymiarowa definicja dla rynku nieruchomości. Rynek nieruchomości, możemy zdefiniować na szereg sposobów:

●  rynek nieruchomości to obszar wymiany praw do nieruchomości i zamiany jej na inne aktywa (np. pieniądze).

●  rynek nieruchomości to obszar aktywności osób, zajmujących się nieruchomościami oraz za tym idące działania i interakcja między nimi (związana np. z zarządzaniem, konserwacją, budową itp.)

●  zbiór mechanizmów prowadzących do zawarcia transakcji lub doprowadzenia do spełnienia określonych zamiarów lub celów.

 

Struktura i specyfika rynku nieruchomości

 

Wszystkie powyższe definicje mają jedną cechę wspólną - rynek nieruchomości jest równoznaczny ze stosunkami wymiennymi. Pojęcie rynku nieruchomości, naturalnie zawiera się w dziedzinie sektora nieruchomości, w którym w szczególności wyróżnia się rynek lokat, rynek najmu, rynek sprzedaży oraz rynek budowlany. Ponadto, sektor nieruchomości, zawiera w sobie tzw. subrynki: użytkowników, aktywów finansowych, działalności deweloperskiej, i gruntów.

Zbiór rynku nieruchomości i jego podzbiory, mają charakter nieformalny, co oznacza, że nie mają jednego centrum obrotu, siedziby czy statutu. Wiedza na temat popytu i podaży przy przeprowadzanych transakcjach jest ograniczona jedynie do podstawowej informacji dla stron transakcji, często w sposób ograniczony i bardzo powierzchowny.

Co do zasady, analizując rynki, wyodrębniamy ich dwa rodzaje - rynek doskonały i rynek niedoskonały. Rynek nieruchomości należy do rynków niedoskonałych, dla którego główną charakterystyczną cechą jest brak jednorodności produktów i obecność braków informacyjnych. W obliczu braku informacji, rynek nie działa tak jak powinien: struktura systemu zostaje zaburzona. Te dwie cechy są immanentnymi elementami rynku nieruchomości. Wiąże się to z właściwościami pochodnymi, takimi jak, wysoka nieprzejrzystość tego rynku, maksymalizacja użyteczności oraz wyłączenie możliwości indywidualnego wpływania na cenę przez poszczególne podmioty uczestniczące w tym roku. To wszystko jest związane z unikalnym charakterem nieruchomości jako przedmiotu obrotu (towaru). Warto zaznaczyć, że przedmiotem obrotu na rynku nieruchomości nie są same nieruchomości, lecz prawa do nich.

Podstawowa różnica pomiędzy rynkiem niedoskonałym, a rynkiem doskonałym to specyfika funkcjonowania mechanizmu rynkowego, czyli instrumentu, który decyduje o równowadze rynkowej. Rynek nieruchomości znajduje się w stanie nieustannej nierównowagi. Mała elastyczność i nieodpowiednie dopasowanie popytu i podaży nieruchomości, pogłębiają trudność związaną z osiągnięciem i utrzymaniem stanu równowagi na tym rynku.

Popyt na rynku nieruchomości jest tożsamy zarówno z popytem wynikającym z potrzeby posiadania nieruchomości jak i popytem tworzonym przez osoby, szukających aktywów inwestycyjnych i dóbr kapitałowych. Niezależnie od innych czynników, oba rodzaje popytu wymagają poparcia środkami finansowymi. Zsumowany indywidualny popyt na nieruchomości, stanowi o popycie występującym na rynku. W miarę wzrostu dochodów oraz spadku cen obszar popytu zwiększa się, ale nigdy nie zrówna się z potrzebami, które są nieograniczone. Popyt na nieruchomości cechuje się małą elastycznością, niemalże znikomą substytucyjnością oraz dużym kontrastem między potrzebą posiadania nieruchomości, a możliwościami sfinansowania jej zakupu.

Podaż na rynku nieruchomości, to liczba już dostępnych do nabycia lub zagospodarowania nieruchomości, oraz nieruchomości nowe, które mają powstać. Charakteryzuje się ona się małą elastycznością cenową, wywołana przede wszystkim przez unikalne cechy nieruchomości, takie jak znaczna kapitałochłonność, stałość w miejscu i długi cykl realizacji procesów związanych z przedmiotem nieruchomości (np. budowa, kupno- sprzedaż, realizacja inwestycji). Cechą szczególnie unikalną dla podaży nieruchomości jest opóźniona reakcja na zmiany ich cen. Jest to związane ze zjawiskiem wzrostu podaży, który wymaga rozpoczęcia z reguły długiego procesu inwestycyjnego. W krótkim okresie, podaż nowych powierzchni wykazuje mało elastyczną reakcję na zmiany cen lub na zmiany innych uwarunkowań rynkowych. 

 

Podsumowanie

 

Złożoność definicji rynku nieruchomości mówi o jej wieloaspektowym charakterze. Paleta struktury podmiotowej na rynku nieruchomości również jest złożona - składa się nie tylko z kupujących i sprzedających, ale również właścicieli i najemców, oraz właścicieli i dzierżawców. Pod względem podmiotów obsługujących i funkcjonujących, na rynku nieruchomości, zupełnie tak jak na rynku papierów wartościowych, działają zawodowi maklerzy, eksperci i doradcy inwestycyjni.

    Udostępnij

Komentarze

Brak komentarzy - bądź pierwszym użytkownkiem, który skomentuje ten artykuł

Aby dodać komentarz, zarejestruj się

Zarejestruj się

Popularne artykuły

Obrazek opisujący artykuł zatytułowany na portalu bank-nieruchomosci.pl

Jak zobaczyć swój dom na Google Maps?

 Twój dom na Google Maps. Jak znaleźć i zobaczyć swój dom na Google Maps? Słysz ...

Obrazek opisujący artykuł zatytułowany na portalu bank-nieruchomosci.pl

Atrakcyjność inwestycyjna nieruchomości

Atrakcyjność inwestycyjna nieruchomości Atrakcyjność inwestycyjna to zgodnie z definicją ...

Dołącz już dziś

Miej udział w dynamicznie rozwijającym się rynku nieruchomości