Bank Nieruchomości

Zakres cenowy oraz obszar porozumienia w nieruchomościach. Elastyczny sposób na wycenę domu.

Czym jest zakres ceny i obszar porozumienia? Elastyczny sposób na wycenę nieruchomości
 

Czym jest zakres cen oraz obszar porozumienia w nieruchomościach? Jest to sytuacja w której, sprzedający nieruchomość, zamiast wystawić na sprzedaż swoją nieruchomość w określonej cenie, oferuje jej zakres cenowy. Na przykład zamiast wystawić dom za 500 000 zł, ogłoszenie wskaże, że sprzedający jest gotów rozważyć ceny w zakresie 475 000 zł do 525 000 zł. Ten rodzaj wyceny, znany również jako zakres cenowy lub obszar potencjalnego porozumienia (z ang. ZOPA - Zone of possible Agreement), jest na razie rzadki, ale zyskuje na popularności, ponieważ oferuje pewne korzyści kupującym i sprzedającym. „Gdy kupujący i sprzedający zrozumieją mechanizm tej koncepcji oraz w jaki sposób może ona zapewnić więcej korzyści dla obu stron, zakres cenowy prawdopodobnie stanie się bardziej popularny, i stanie się coraz częściej wykorzystywany w całej branży” – przewiduje Sacha Ferrandi, założyciel i dyrektor generalny Source Capital Funding w San Diego. 

Oto wszystko, co powinniście wiedzieć o zakresie cenowym i jak sprawić, by ten sposób wyceny nieruchomości był dla Was odpowiedni.
 

Korzyści z zastosowania zakresu cenowego i obszaru porozumienia dla sprzedawców 
 

Postawmy sprawę jasno: ceny nieruchomości są prawie zawsze do negocjacji, nawet jeśli dana nieruchomość została wystawiona na sprzedaż przez sztywno określoną cenę. Jeśli rynek nieruchomości jest “rozgrzany”, a sprzedawca jest w stanie otrzymać, lub otrzymuje wiele zapytań oraz ofert dot. nieruchomości, może to sprawić iż sprzedający uzyska wyższą kwotę niż ustalona przez niego pierwotnie cena. Odwrotnie, jeśli sprzedaż się przeciąga, zainteresowanie jest niskie, a tym samym, popyt na nieruchomość przy określonej cenie jest niski, sprzedający może być skłonny przyjąć ofertę poniżej założonej przez siebie ceny. Kluczem metody wyceny za pomocą zakresu cenowego, jest fakt, iż elastyczność ceny w tym przypadku jest jawna, więc wszyscy zaangażowani mają jasno określony obszar porozumienia, a co za tym idzie - określone pole do negocjacji.

Zakres ceny (ang. VRP - Value Range Pricing) oferuje sprzedającym wyraźne korzyści - przede wszystkim eksponuje oraz przyciąga więcej zainteresowanych do ich ogłoszenia. W końcu kupujący często wyszukują oferty według kryteriów jakimi są ceny, więc jeśli Twój dom jest wystawiony na 510 000 zł, potencjalnie stracisz wszystkich kupujących, którzy ograniczyli wyszukiwanie nieruchomości o wartości 500 000 zł i niżej — co jest stosunkowo problematyczne szczególnie wtedy, gdy jesteś lub byłbyś gotów sprzedać nieruchomość za nieco niższą cenę. 

Kolejna korzyść dla sprzedawców? Sprzedawcy mogą ustalać limity, wskazując dokładnie, jak maksymalnie nisko są skłonni zejść z ceny — i potencjalnie, dzięki temu mogą uniknąć kłopotów z otrzymywaniem ofert niższych niż te, które są skłonni zaakceptować oraz być pewnym, iż oferty które dostaną znajdą się w ich obszarze zainteresowań.

„Ponieważ potencjalni nabywcy znają dzięki tej praktyce dolną granicę akceptowalnego zakresu (obszaru porozumienia), wielu sprzedających przyznało, że dzięki tej temu, tracą mniej czasu na analizowanie oraz zajmowanie się niskimi ofertami od spekulantów lub łowców okazji”, mówi Ernie Rafailides, partner zarządzający Bayview Management w Towson, MD.
 

Zastosowanie zakresu cenowego i obszaru porozumienia dla potencjalnych nabywców - korzyści
 

Obszar porozumienia oferuje również korzyści kupującym.

„Lista nieruchomości o cenie potencjalnie znajdującej się w twoim budżecie zwiększy się, a tym samym będziesz mieć większy wybór i będziesz mógł wziąć pod uwagę o wiele więcej nieruchomości” – mówi Cindy Bunch z Keller Williams w Atlancie.

Ponadto kupujący mogą składać niższe oferty, mając pewność, że nie urażą tym sprzedawcy. „Potencjalni nabywcy często obawiają się złożenia oferty poniżej ustalonej ceny”, mówi Rafailides. „Zakres cen pomaga złagodzić ten strach, i ułatwić proces negocjacji” - dodaje. 

 

Zastosowanie zakresu cenowego w ustalaniu wartości nieruchomości - wady
 

Pomimo tych korzyści, niektórzy eksperci dostrzegają również wady ustalania zakresu ceny. Przykładowo: Jak myślisz, jaką cenę kupujący będą traktować jako punkt odniesiania i do jakiej ceny będą odwoływać się podczas składania oferty? Oczywiście będzie to cena, która stanowi dolną granicę zakresu. W związku z tym sprzedawcy muszą być przygotowani, że będą otrzymywać oferty bliższe niższemu przedziałowi ceny, a nie górnemu który oznaczałby dla nich, dużo  korzystniejszą, wyższą cenę.

„Sprzedający często zapominają, że zakres ceny przyciąga więcej odwiedzających, co oznacza, że ​​prawdopodobnie pojawi się więcej ofert, czego następstwem jest organiczna inflacja cen i potencjalna wojna ofertowa” – mówi Ferrandi.

Ważny jest również fakt, iż w sytuacji w której sprzedający otrzymał ofertę bliższą dolnej granicy ceny, nie musi on akceptować proponowanej oferty jeśli jest przekonany iż może uzyskać lepszą ofertę. W tej sytuacji, zamiast klasycznego podejścia przy sprzedaży w której cena negocjowana jest w dół, może on negocjować ją w górę i zaproponować nieco wyższą cenę potencjalnemu nabywcy którą sprawiłaby iż sprzeda on nieruchomość.
 

Obszar porozumienia - dla kogo będzie odpowiedni?
 

Zakres ceny z reguły nie jest odpowiedni dla wszystkich typów oraz rynków nieruchomości. Najlepiej sprawdza się na takich rynkach, na których istnieje ryzyko, że znalezienie nabywcy zajmie dużo czasu, lub liczba osób wykazujących zainteresowanie nieruchomością będzie niska.  „W obszarach, gdzie domy
sprzedają się szybko i często powyżej cen w związku z dużym popytem, oferowanie przedziału cenowego nie jest konieczne”, zauważa Rafailides.

 

Jak wystawić swoją nieruchomość w zakresie cenowym?
 

Aby uzyskać najlepsze wyniki, Cindy Bunch z Keller Williams, zaleca sprzedawcom utrzymywanie stosunkowo wąskiego przedziału cenowego. „Trudności pojawiają się, gdy sprzedawcy za bardzo rozszerzają obszar porozumienia, a jednocześnie zakres cenowy nieruchomości którą chcą sprzedać lub wynająć” mówi. „Wówczas, dopiero po wystawieniu na sprzedaż swojego domu, zdają sobie sprawę, że w rzeczywistości nie chcą sprzedawać lub wynajmować za tak niską cenę”.

    Udostępnij

Komentarze

Brak komentarzy - bądź pierwszym użytkownkiem, który skomentuje ten artykuł

Aby dodać komentarz, zarejestruj się

Zarejestruj się

Popularne artykuły

Obrazek opisujący artykuł zatytułowany na portalu bank-nieruchomosci.pl

Podmioty funkcjonujące na rynku nieruchomości. Kto kreuje ...

Podmioty funkcjonujące na rynku nieruchomości. Z jakich podmiotów składa się rynek nieruchomoś ...

Obrazek opisujący artykuł zatytułowany na portalu bank-nieruchomosci.pl

Wady rynku nieruchomości. Co nas zniechęca do podjęcia in...

Wady rynku nieruchomości. Wady inwestowania w nieruchomości.  Inwestorzy w podejmowaniu ...

Dołącz już dziś

Miej udział w dynamicznie rozwijającym się rynku nieruchomości