Mieszkanie z kredytem hipotecznym na sprzedaż. Jak przebiega transakcja, gdy bank ma hipotekę na lokalu?

Mieszkanie obciążone hipoteką można sprzedać przed spłatą kredytu. Kupujący przelewa wtedy część ceny bezpośrednio do banku sprzedającego, bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki, a resztę pieniędzy dostaje właściciel. Kwota spłaty wskazana w akcie notarialnym musi odpowiadać zaświadczeniu banku na dzień spłaty, a umowa przedwstępna powinna opisać, jak zostanie ustalona.

Od czego zacząć przed publikacją oferty?

Pierwszym krokiem jest rozmowa z bankiem, który udzielił kredytu: sprzedający ustala, jakie jest saldo zadłużenia, czy umowa przewiduje prowizję za wcześniejszą spłatę i czy wymaga zgody banku na sprzedaż nieruchomości, bo ten ostatni zapis trzeba sprawdzić, zanim mieszkanie trafi do ogłoszeń.

Na tym etapie nie zamawia się jeszcze promesy, czyli warunkowej zgody banku na wykreślenie hipoteki po wpłacie wskazanej kwoty. Promesa jest często ważna tylko około 30 dni, dlatego potrzebna jest dopiero wtedy, gdy znany jest kupujący i termin aktu.

Ile ze sprzedaży zostanie sprzedającemu?

Mieszkanie sprzedane za 650 tys. zł przy saldzie kredytu 410 tys. zł daje sprzedającemu 240 tys. zł. Od tej kwoty odchodzi jeszcze ewentualna prowizja za wcześniejszą spłatę, wynagrodzenie pośrednika i podatek dochodowy, jeśli sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat od końca roku zakupu. Gdy cena rynkowa nie pokrywa salda, sprzedający musi dopłacić różnicę z własnych środków albo porozumieć się z bankiem. Akt notarialny tego problemu nie rozwiąże.

Przed wystawieniem ogłoszenia saldo dobrze jest porównać z cenami, które kupujący płacili za podobne mieszkania w okolicy. Ceny z portali bywają wyższe od transakcyjnych, więc sama oferta sąsiadów nie mówi, czy pieniądze ze sprzedaży wystarczą na spłatę kredytu.

Co zapisać w umowie przedwstępnej?

Strony opisują w niej podział ceny: jaka kwota trafi na rachunek banku sprzedającego, jaka do sprzedającego i do kiedy. Przy zakupie finansowanym kredytem przydaje się zapis o tym, co dzieje się z zadatkiem, jeśli bank kupującego odmówi finansowania. Kupujący zwykle chce też, żeby sprzedający zobowiązał się dostarczyć promesę przed aktem.

Kwota przelewana do banku sprzedającego musi uwzględniać odsetki do dnia wpływu, dlatego zaświadczenie o saldzie powinno podawać zadłużenie na dzień planowanej spłaty i numer rachunku, na który mają trafić pieniądze. Wymagane dokumenty i kolejność kroków przy akcie opisuje poradnik, który omawia sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym od pierwszej wizyty w banku do wykreślenia hipoteki.

Dwóch odbiorców pieniędzy. Jak zabezpieczyć zapłatę?

Kupujący obawia się, że po zapłacie hipoteka nie zostanie wykreślona, a sprzedający, że po przeniesieniu własności nie dostanie całej ceny. Obie obawy rozwiązuje depozyt notarialny: kupujący wpłaca pieniądze przed aktem, a notariusz przekazuje je bankowi i sprzedającemu po spełnieniu warunków zapisanych w protokole. Depozyt wymaga osobnej opłaty notarialnej.

Jeśli pieniądze pochodzą z kredytu kupującego, jego bank przelewa je z reguły kilka dni po podpisaniu aktu. W akcie można wtedy zamieścić oświadczenie kupującego o poddaniu się egzekucji co do zapłaty ceny, które pozwala sprzedającemu szybciej dochodzić należności.

Wykreślenie hipoteki po transakcji

Po spłacie bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki, a wniosek do sądu wieczystoksięgowego może złożyć nabywca, dołączając tę zgodę do formularza i dowodu uiszczenia opłaty, więc sprzedający nie musi już angażować się w formalności po akcie. Opłata sądowa za wykreślenie jednej hipoteki wynosi 100 zł. Dopóki sąd nie dokona wpisu, w księdze wieczystej widnieje stara hipoteka. Kupujący, który finansuje zakup kredytem, powinien uprzedzić o tym własny bank.

Gdy spłata rat staje się problemem

Sprzedaż z kredytem wymaga koordynacji dwóch banków, notariusza i kupującego, więc może trwać dłużej niż sprzedaż lokalu bez obciążeń. Dla właściciela, któremu trudno już płacić raty, każde opóźnienie to kolejne raty, a przy zaległościach także odsetki za opóźnienie i koszty windykacji. Dokumenty przygotowane z wyprzedzeniem i cena ustalona na podstawie transakcji z okolicy skracają drogę do aktu. Inne sposoby na przyspieszenie transakcji opisuje poradnik o tym, jak szybko sprzedać mieszkanie.