Kiedy nie płaci się podatku od sprzedaży nieruchomości?

Sprzedaż mieszkania lub domu to często nie tylko decyzja finansowa, ale i moment wymagający starannego rozliczenia z fiskusem. Na szczęście, nie zawsze wiąże się to z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Istnieje wiele sytuacji, w których możesz być z tego obowiązku zwolniony. W tym wpisie wyjaśniamy krok po kroku, kiedy nie trzeba płacić podatku i jak skorzystać z dostępnych ulg.

Upływ 5 lat od nabycia nieruchomości

Najczęstszą i najprostszą sytuacją, która pozwala uniknąć podatku, jest sprzedaż nieruchomości po upływie pięciu lat od jej nabycia lub wybudowania. Pięcioletni okres liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do zakupu.

Przykład: jeśli mieszkanie kupiłeś w czerwcu 2018 roku, to bez podatku możesz je sprzedać od 1 stycznia 2024.

Co ważne, nie ma znaczenia, czy nieruchomość była przez Ciebie zamieszkiwana, wynajmowana czy pozostawała pusta. Liczy się sam fakt nabycia i data. Również częściowa własność (np. w ramach wspólnoty małżeńskiej) uprawnia do skorzystania ze zwolnienia.

Nie jesteś pewien, jak liczyć termin albo czy spełniasz warunki? Zasięgnij porady eksperta. Doradcy z lokalnych biur nieruchomości, takich jak agencja Eteria działająca między innymi na Pradze Północ, przeprowadzi Cię przez cały proces sprzedaży.

Spadek i majątek wspólny

W przypadku nieruchomości otrzymanych w spadku lub po podziale majątku małżeńskiego, zasady są inne niż mogłoby się wydawać. Tu także obowiązuje pięcioletni termin, ale liczony jest od momentu, kiedy to spadkodawca lub współmałżonek nabył nieruchomość.

Na przykład: ojciec kupił mieszkanie w 2015 roku i przekazał je Tobie w spadku w 2020. Termin 5 lat liczony jest od 1 stycznia 2016 roku. A więc od 2024 możesz sprzedać mieszkanie bez podatku.

To samo dotyczy rozwodu i podziału majątku. Jeśli nieruchomość nabyliście wspólnie w 2014 roku, a rozdzielność majątkowa nastąpiła w 2021, to 5-letni okres liczony jest nadal od końca 2014.

Takie szczegóły mogą mieć ogromne znaczenie finansowe. Jeśli sytuacja prawna jest złożona, warto sięgnąć po pomoc profesjonalistów. Agencja Eteria.pl posiada doświadczenie w prowadzeniu nawet najbardziej wymagających spraw spadkowych i darowizn.

Ulga mieszkaniowa przy sprzedaży przed upływem 5 lat

Możesz być zwolniony z podatku, nawet jeśli sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat. Warunek? Całość lub część uzyskanego przychodu musisz przeznaczyć na tzw. własne cele mieszkaniowe i to w ciągu trzech lat od końca roku, w którym sprzedałeś nieruchomość.
 

W ramach tej ulgi mieszczą się takie wydatki jak:
 

▪ zakup nowego mieszkania lub domu,

▪ budowa domu,

▪ remont własnej nieruchomości,

▪ spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na cele mieszkaniowe.
 

Jeśli przeznaczysz tylko część środków na cele mieszkaniowe, zwolniona zostanie odpowiednia część dochodu. To rozwiązanie często wybierane przez osoby, które sprzedają starsze mieszkanie i planują zakup nowszego w lepszej lokalizacji.

Co naprawdę podlega opodatkowaniu?

Podatek PIT od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat naliczany jest od dochodu, czyli: (przychód ze sprzedaży - koszty uzyskania przychodu) + odpisy amortyzacyjne.

Przychód to najczęściej cena sprzedaży wpisana w akcie notarialnym. Do kosztów można zaliczyć:
 

▪ wydatki na zakup lub budowę nieruchomości,

▪ nakłady inwestycyjne (np. remonty, modernizacje udokumentowane fakturami),

▪ koszty notarialne, pośrednictwa, opłaty sądowe.
 

Jeśli sprzedaż dotyczy mieszkania nabytego w drodze spadku lub darowizny, jako koszty można ująć m.in. zapłacony podatek od spadków i darowizn (proporcjonalnie) oraz spłacone zobowiązania spadkowe.

Co jeśli nie wydasz środków zgodnie z deklaracją?

Zadeklarowałeś ulgę mieszkaniową w PIT-39, ale nie przeznaczyłeś środków na kwalifikowane cele lub nie zmieściłeś się w terminie? Musisz złożyć korektę deklaracji i zapłacić zaległy podatek z odsetkami. To powód, dla którego warto dobrze zaplanować inwestycję.
 

Ważne formalności, o których trzeba pamiętać

▪ PIT-39 należy złożyć do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży,

▪ Jeśli rozlicza Cię pełnomocnik, musisz wcześniej złożyć formularz UPL-1 lub UPL-1P.
 

Sprzedaż mieszkania nie zawsze wiąże się z podatkiem. Jeśli od nabycia minęło 5 lat albo zamierzasz skorzystać z ulgi mieszkaniowej, możesz uniknąć tego obciążenia. Kluczowe są znajomość przepisów, precyzyjne planowanie i prawidłowe rozliczenie.