Zgłoszenia z Włocławka i regionu, na które klasyczny rynek macha ręką. Wyspecjalizowany inwestor opowiada, czego klient indywidualny nie kupi i dlaczego

Tygodniowo do naszego biura trafia kilkadziesiąt zgłoszeń od właścicieli nieruchomości z Włocławka, Bydgoszczy, Torunia i mniejszych miast regionu - mieszkań do generalnego remontu, domów po latach niezamieszkania, działek z trudnym dostępem do drogi, lokali z obciążeniami w księdze wieczystej. Klasyczny rynek odbija się od większości z nich, bo klient indywidualny szuka konkretnego standardu i nie ma cierpliwości do problemów technicznych ani prawnych. Wyspecjalizowany skup nieruchomości za gotówkę działa dokładnie w tej luce - wchodzi tam, gdzie pośrednicy machają ręką, bo widzi w trudności element projektu inwestycyjnego, a nie barierę. Poniższy tekst opisuje, jak taka sprawa wygląda od środka.

Co tydzień trafia do naszego biura

Zgłoszenia układają się w kilka powtarzających się kategorii. Najczęściej to mieszkania w blokach z lat 70 i 80, do generalnego remontu, w lokalizacjach, które kiedyś były atrakcyjne, a dziś już nie są - właściciel po latach próbuje sprzedać, ale każdy potencjalny kupujący patrzący "pod siebie" odpada na widok kuchni, łazienki i instalacji. Druga kategoria to domy, które stoją puste od kilku lat - po wyprowadzce dzieci, po zmianie miejsca zamieszkania, po latach niezamieszkania - i powoli się rozsypują, bo nikt nie inwestuje w nieruchomość, której nie używa. Trzecia kategoria to działki budowlane z którąś z typowych komplikacji: wąski lub niesformalizowany dostęp do drogi, wygasłe warunki zabudowy, zmienione studium uwarunkowań, sąsiedztwo, które przesunęło się w stronę zabudowy innego typu niż mieszkaniowa. Czwarta kategoria to nieruchomości z obciążeniami w księdze wieczystej: hipoteka, służebność dożywotnia, sprawa po podziale majątku, w której współwłaściciel nie jest skłonny do współpracy.

Co spina te kategorie? Wspólny mianownik jest jeden: każda z tych nieruchomości formalnie ma cenę rynkową, ale na otwartym rynku klient indywidualny pod własne potrzeby się od niej odbija. Pośrednicy wystawiają, ale nie obiecują ruchu. Po roku-dwóch sugerują obniżenie ceny o połowę. Lokalne propozycje od sąsiadów-rolników lub sąsiadów chcących powiększyć swoje pole są groszowe. Właściciel zostaje z balastem, który płaci podatkiem i pochłania energię.

Dlaczego klient indywidualny nie kupi tego, co my kupimy

Klient indywidualny kupuje nieruchomość pod konkretny scenariusz: własny dom, własne mieszkanie, czasem inwestycja pod najem, ale zawsze w wąskim horyzoncie czasu i z prywatnym budżetem. Nie ma cierpliwości do trzymiesięcznego porządkowania ksiąg wieczystych, nie ma środków na doprowadzenie mediów na własną rękę za kilkadziesiąt tysięcy, nie ma aparatu organizacyjnego do prowadzenia postępowania o zniesienie współwłasności w sądzie. Każdy z tych elementów osobno odpychał już kilka transakcji, które prowadziliśmy.

Wyspecjalizowany inwestor patrzy na tę samą nieruchomość zupełnie inaczej. Mamy długi horyzont - rok, dwa, czasem trzy lata na docelowe upłynnienie. Mamy własnych prawników, którzy zajmują się równolegle kilkudziesięcioma sprawami z księgi wieczystej. Mamy kapitał, żeby doprowadzić media, zlecić remont, zbudować podział administracyjny. Mamy też sieć docelowych nabywców - deweloperów szukających scalonych gruntów, inwestorów szukających nieruchomości pod najem komercyjny, prywatnych kupujących szukających gotowych mieszkań po remoncie. Każdy z tych elementów osobno potrafi sprawić, że nieruchomość, której klient indywidualny by nie kupił, dla nas ma sens biznesowy.

To nie jest magia ani filantropia. To po prostu inny model - i dlatego nie konkurujemy z pośrednikami przy mieszkaniach gotowych do wprowadzenia. Konkurujemy w sytuacjach, w których pośrednik nie ma komu zaproponować tego, co dostał na sprzedaż.

Konkretna sprawa z Włocławka

Pan Andrzej i pani Krystyna, oboje na emeryturze, mieszkali od trzydziestu lat w czteropokojowym mieszkaniu na czwartym piętrze bez windy w jednym z włocławskich bloków. Mieszkanie, które kiedyś było wymarzonym lokum dla rodziny z dwójką dzieci, dziś było dla nich za duże i z każdym rokiem coraz bardziej kłopotliwe - schody, które trzydzieści lat temu nikomu nie przeszkadzały, dziś były problemem po każdych większych zakupach. Córka wraz z mężem mieszkała w innym mieście i namawiała ich od kilku lat na przeprowadzkę bliżej. Postanowili sprzedać mieszkanie we Włocławku i kupić mniejsze, dwu- lub trzypokojowe, kilkaset metrów od córki.

Klasyczna ścieżka odpadła szybko. Mieszkanie wymagało generalnego remontu - kuchnia, łazienka, instalacja, podłogi - a koszt doprowadzenia go do standardu, którego oczekuje dzisiejszy kupujący w okolicy, wynosił kilkadziesiąt tysięcy. Pośrednik powiedział wprost: albo państwo wkładacie pieniądze w remont przed sprzedażą, albo schodzimy z ceny o trzydzieści procent względem oferty na podobne metry po remoncie. Po wpisaniu w Google hasła "skup mieszkań Włocławek" trafili na nasze biuro.

Pierwsza rozmowa zajęła kwadrans - zapytaliśmy o numer księgi wieczystej, układ pokoi, stan instalacji, sytuację prawną. Po dwóch dniach przedstawiliśmy konkretną ofertę z propozycją terminu aktu notarialnego w drugim tygodniu. Pan Andrzej zapytał, dlaczego w ogóle jesteśmy w stanie kupić mieszkanie, którego pośrednik nie chciał wystawić bez wcześniejszego remontu. "Bo my nie kupujemy od państwa mieszkania do wprowadzenia się od razu - kupujemy je z planem remontu i sprzedaży gotowego lokum, na które są już kupujący w innym segmencie. Państwo dostajecie kwotę uzgodnioną w jednej rozmowie, akt notarialny w ustalonym terminie, bez ponoszenia kosztów remontu, wyceny czy biegłego. To są dwie różne pozycje na osi wartości - nasza oferta nie jest tym samym co oferta klientowi indywidualnemu po remoncie, ale jest ofertą realną, którą państwo dostajecie tu i teraz." Akt notarialny podpisaliśmy w drugim tygodniu od pierwszego telefonu. Tak działa nasz skup mieszkań - w modelu, w którym sprzedający nie ponosi nakładów na remont, wycenę ani biegłego, a transakcja domyka się w terminie ustalonym z góry.

Jak wygląda u nas pierwsza rozmowa

Pierwszy telefon to zawsze konkretne pytania, nie obietnice. Pytamy o numer ewidencyjny działki lub adres mieszkania, numer księgi wieczystej, podstawową historię nieruchomości, stan techniczny, sytuację prawną, ewentualne obciążenia. Większość rozmów trwa kwadrans, czasem dwadzieścia minut, jeśli sprawa jest bardziej złożona. Nie obiecujemy ceny przez telefon - najpierw musimy spojrzeć w księgę wieczystą, sprawdzić plan miejscowy lub studium uwarunkowań, jeśli dotyczy działki, i porównać podobne sprawy, które prowadzimy w okolicy. Oddzwaniamy zwykle w ciągu dwóch dni roboczych z konkretną ofertą.

Jeśli oferta zostaje zaakceptowana, ustalamy termin u notariusza. Wszystkie koszty notarialne i sądowe są po naszej stronie. Sprzedający dostaje umówioną kwotę przelewem tego samego dnia, po podpisaniu aktu. Nie pobieramy żadnych opłat wstępnych, zaliczek ani wpłat zwrotnych. Każdy, kto słyszy od firmy "skupowej" żądanie wpłaty na audyt, operat lub inną usługę przed transakcją, powinien się wycofać - to nie jest model, w którym my pracujemy, i nie jest to model, który ma sens dla sprzedającego.