Bank Nieruchomości

Podejmowanie decyzji inwestycyjnych na rynku nieruchomości. O czym trzeba wiedzieć?

Decyzje inwestycyjne na rynku nieruchomości.

 

Czym jest proces decyzyjny? Specyfika i kryteria

 

W teorii finansów uznaje się, iż celem nadrzędnym inwestowania jest wykorzystanie i alokacja kapitału w celu osiągnięcia korzyści w przyszłości, przy czym istotnym jest, żeby wykorzystanie to było możliwie jak najoptymalniejsze. Komparatywny z osiągnięciem przyszłych korzyści jest proces oceny i ewaluacji zamiarów inwestycyjnych, zakończony podjęciem decyzji inwestycyjnej. Proces ten, nazywamy procesem decyzyjnym. Obejmuje on szeroki zakres problematyczny oraz konkretne narzędzia, techniki służące do ich rozwiązywania, co wymaga od zarządzających i podejmujących decyzje znacznej wiedzy i umiejętności często wykraczającej poza zagadnienia bezpośrednio finansowe.

Inwestowanie jest jednym z kluczowych elementów osobistego planowania finansowego. Mówi się, że nadrzędną zasadą, którą powinni kierować się inwestorzy podczas planowania przedsięwzięć i podejmowania decyzji inwestycyjnych to każdorazowe uwzględnianie dwóch podstawowych kryteriów w tym procesie - dochód i ryzyko. Mówiąc o decyzjach inwestycyjnych, należy zdefiniować czym jest decyzja oraz jaka jest jej definicja. Decyzja to świadomy, nielosowy wybór jednej z rozpoznawanych możliwość. Innym określeniem posługuje się Gajewski, który określa decyzje jako “wybór spośród dostępnych człowiekowi alternatyw, dotyczących rzeczy, działań czy rozwiązań będących przedmiotem wyboru. Istotą decyzji inwestycyjnych powinno być uzyskanie korzyści, co stanowi cel nadrzędny działania inwestora, wyrażający się w maksymalizacji jego wartości.

Decyzje inwestycyjne w większości przypadków są wypadkową i następstwem wielu działań, które dotyczą zarówno nakładów jak i rezultatów, w związku z czym wymagają one odpowiedniego rozeznania i analizy. Ich specyfika opiera się na istocie, iż ponieważ są one podejmowane w warunkach ryzyka i niepewności, wymagają one zazwyczaj poprzedzenia i poparcia szczegółową i wnikliwą analizą ekonomiczną, dającą wielowymiarową perspektywę na planowaną inwestycję. W każdym procesie inwestycyjnym, również tym na rynkunieruchomości można wyróżnić kilka podstawowych etapów.

 

Proces decyzyjny na rynku nieruchomości - etapy

 

Pierwszym etapem jest rozpoznanie sytuacji - każdy inwestor poszukuje aktywów takich, które pomogą mu zrealizować swój indywidualny i personalny cel inwestycyjny. Dobrym przykładem pozostającym w granicach i tematyce rynku nieruchomości jest inwestor poszukujący zabezpieczenia kapitału przed inflacją, dla którego naturalnym kierunkiem będzie rynek lokat oraz rynek nieruchomości. Inwestor lokujący kapitał na rynku nieruchomości, z początku musi szczegółowo zidentyfikować nie tylko swoje, ale także powiązane z otoczeniem rynkowym uwarunkowania i możliwości. Mówi się, że ten moment jest kluczowym i najważniejszym ze wszystkich podczas całego procesu podejmowania decyzji na rynku nieruchomości, ponieważ podejmowane w początkowej fazie decyzje będą miały przełożenie podczas całego czasu przez jaki nieruchomości będzie eksploatowana. W pierwszej kolejności inwestor musi zdecydować jaki konkretnie segment nieruchomości go interesuje i w jaki sposób chciałby te pieniądze zainwestować. Oprócz określenia segmentu, konieczne jest zdecydowanie o tym, czy nieruchomość ma być budynkiem jednorodzinnym, czy wielorodzinnym, czy ma to być transakcja przeprowadzona na rynku pierwotnym czy wtórnym, czy ma to być nieruchomość wymagająca dodatkowych nakładów finansowych czy gotowa do zamieszkania.

Bardzo istotną rolą jest także określenie w jakiej lokalizacji nieruchomość nas interesuje - to w dużej mierze ona będzie decydowała o istoscie i złożoności ewentualnych problemów. Te sprecyzowane wybory charakteryzują specyfikę inwestycji w nieruchomości. Każda inwestycja, w zależności od określonych parametrów charakteryzować się będzie inną opłacalnością inwestycji.

Następnym krokiem jest zebranie możliwie jak największej ilości danych i informacji o planowanej inwestycji. Informacja pozwala na rzeczywiste zmniejszenie niewiedzy, które pozwala na skuteczniejsze przeprowadzenie planowanego działania. Inwestor podejmujący decyzje inwestycyjną, stoi przed zadaniem przeanalizowania wielu informacji i danych. Niektóre z nich będą nieistotne w kontekście powodzenia inwestycji, a inne przeciwnie, będą stanowić o jej sukcesie lub porażce. To co sprawia problem, to określenie znaczenia i wagi informacji. Wówczas do inwestora należeć będzie określenie ich wartości. Świadomość inwestora musi być poparta faktami które w założeniu tę decyzję mają ułatwić i zmaksymalizować stopień jej racjonalności. Cechą szczególną rynku nieruchomości jest brak przejrzystej informacji o rynku, którego konsekwencją jest deficyt wystarczających informacji dotyczących np. cen transakcyjnych nieruchomości. Związane to jest z faktem, że uczestnicy mają do czynienia z mało przejrzystym środowiskiem, o niskiej efektywności. Zdobycie tych informacji przez uczestników rynku jest pracochłonne i wymaga pewnej znajomości rynku.

Kolejna faza, będąca naturalną i logiczną kontynuacją części procesu to identyfikacja problemu. Ten element to przede wszystkim analiza zebranych informacji i danych. Pozwala ona inwestorowi na wyłonienie szeregu problemów, wymagających wzięcia pod uwagę. Wówczas inwestor na rynku nieruchomości będzie musiał:

a)  zdobyć dodatkowe dane na temat praw własności i ich możliwości nabycia

b)  rozeznać się z otoczeniem nieruchomości i określić trendy rozwojowe tego otoczenia

c)  uzyskać informacje na temat finansowania nieruchomości oraz szans na uzyskanie finansowania kapitałem obcym

d)  zidentyfikować konsekwencje i skutki podatkowe na etapie nabycia i utrzymania nieruchomości

e)  oszacować wartości inwestycyjne dostępnych nieruchomości

f) określić wymogi formalne na płaszczyźnie związanej z nabyciem nieruchomości

Czwartym etapem procesu decyzyjnego jest analiza alternatywnych rozwiązań. Każdy segment rynku nieruchomości z osobna wymaga rozważenia dostępnych rozwiązań oraz alternatyw dla wyboru analizowanego. Na tym etapie, inwestor powinien zadać sobie kilka pytań: czy inwestować w nieruchomości, jeżeli tak, to jaką wielkość kapitału i na jakich warunkach (własność, współwłasność), czy zainwestować cały posiadany kapitał, czy tylko jego część. Faza ta polega głównie na rozstrzygnięciach dotyczących analizowanej inwestycji.

Ostatnią i finalną część procesu decyzyjnego jest proces związany z samym podjęciem decyzji - bez wątpienia stanowiącego konkluzje całego procesu. W założeniu, podjęcie decyzji wiąże się z wyborem najracjonalniejszego z rozwiązań, które ma przynieść największe korzyści spośród wszystkich rozwiązań alternatywnych. Działania procesu decyzyjnego skierowane są przede wszystkim na badania i analizę. Moment podjęcia decyzji rozpoczyna proces związany z kwestiami administracyjno-formalnymi, którego istotą jest działanie, a nie analiza.

 

Czynniki wpływające na decyzje inwestycyjne na rynku nieruchomości

 

Różnorodne i odmienne cechy nieruchomości mające wpływ na opłacalność inwestycji powodują, że decyzje inwestycyjne na rynku nieruchomości są narażone dodatkowo na wpływ subiektywnych poglądów i spostrzeżeń. Motywy i cele inwestowania są także zróżnicowane. Poza celem inwestycji, do rozbieżności dochodzi także w kontekście odmiennej skłonności dopodejmowania ryzyka, różnych oczekiwań w stosunku do stopy czy okresu zwrotu. Koncentracja starań skupiony na osiągnięciu celu inwestycji jest typowe dla racjonalnego inwestora, który działa w możliwie jak najlepszym, swoim interesie. Oczywistym jest, że termin korzyści dla każdego inwestora oznacza coś innego. Dla jednych korzyścią będą benefity stricte finansowe, dla drugiego korzyścią będzie zysk z natury społecznej. Racjonalność zachowania inwestorów prowadzi do najoptymalniejszego wykorzystania zasobów nieruchomościowo-przestrzennych na rynku nieruchomości. Optymalne działania obejmują w swoim zakresie wszystkie możliwe legalne działania, które pozwolą na zmaksymalizowanie i uzyskanie najwyższej wartości majątku nieruchomego zachowując jego pełną użyteczność.

Dokonanie wyboru inwestycyjnego stanowi domenę i sens istoty inwestora. By móc podjąć decyzje, muszą być dostępne i zestawione ze sobą przynajmniej dwa rozwiązania. Zdecydowanie się na konkretną decyzję poprzedzone jest analizą oraz procesem myślowym, i wiąże się z określonym zachowaniem inwestora, niosąc ze sobą krótkotrwałe i długotrwałe skutki.

    Udostępnij

Komentarze

Brak komentarzy - bądź pierwszym użytkownkiem, który skomentuje ten artykuł

Aby dodać komentarz, zarejestruj się

Zarejestruj się

Popularne artykuły

Obrazek opisujący artykuł zatytułowany na portalu bank-nieruchomosci.pl

"The One" - Najdroższy dom w USA. Zakończyła się licytac...

"The One" - Najdroższy dom w USA. Zakończyła się licytacja najdroższego domu w Stanach Zjednocz ...

Obrazek opisujący artykuł zatytułowany na portalu bank-nieruchomosci.pl

Zakres cenowy oraz obszar porozumienia w nieruchomościach. ...

Czym jest zakres ceny i obszar porozumienia? Elastyczny sposób na wycenę nieruchomości  ...

Dołącz już dziś

Miej udział w dynamicznie rozwijającym się rynku nieruchomości