Bank Nieruchomości

Co trzeba brać pod uwagę przy inwestowaniu w nieruchomości? Ryzyko inwestowania w nieruchomości.

Na co należy zwrócić uwagę przy podejmowaniu inwestycji na rynku nieruchomości? Ryzyko na rynku nieruchomości. 

 

Rynek nieruchomości nieustannie i dynamicznie się rozwija. W parze z jego rozwojem wiąże się także  rozwój liczby dostępnych instrumentów finansowych pozwalających na alokację kapitału na tym rynku. Progresywnie rośnie liczba sposobów i metod finansowania inwestycji, a także zwiększa się liczba podmiotów i uczestników funkcjonujących na tym rynku. Naturalnie, zmiany te, implikują ze sobą ryzyko - cechę podstawową, charakterystyczną dla każdej inwestycji która jest niezwykle ważną kwestią w procesie inwestycyjnym.

 

Pojęcie ryzyka. Koncepcja negatywna i koncepcja neutralna.

 

Pojęcie ryzyka jest pojęciem wieloznacznym i wielowymiarowym. W finansach, podział ryzyka uwzględnia dwie podstawowe jego koncepcje: koncepcję negatywną która jest podejściem asymetrycznym i jednostronnym oraz koncepcję neutralną, która jest rozumiana jako symetryczna oraz dwustronna. 

Negatywna koncepcja tożsama jest z potocznym rozumieniem samego ryzyka. Według definicji proponowanej przez słownik języka polskiego, “ryzyko to jest możliwość, że coś się nie uda” - co sprawia, że ryzyko jest tu rozumiane jako zagrożenie, a jego efektem może być szkoda lub strata. Z kolei koncepcja neutralna, która jest częściej stosowana, to według SJP “przedsięwzięcie, którego wynik nie jest znany”. Ryzyko jest wówczas interpretowane równocześnie jako zagrożenie i szansa. Przez ryzyko można więc rozumieć, możliwość niezgodności wyniku osiągniętego z oczekiwanym, przy czym wynik ten może być pozytywny lub negatywny. Ryzyko więc, jest tożsame ze zmiennością zdarzeń. Inwestorzy są narażeni na ryzyko wszędzie tam, gdzie ich aktywność inwestycyjna narażona jest na potencjalne korzyści i straty.

 

Rodzaje ryzyka. Ryzyko systematyczne na rynku nieruchomości.

 

Każda przeprowadzona inwestycja na rynku nieruchomości, niezależnie czy została ona dokonana w sposób bezpośredni lub pośredni, w mniejszym lub większym stopniu obarczona jest ryzykiem. Istotny wpływ na poziom ryzyka mają czynniki - makroekonomiczne i mikroekonomiczne. Wspólnie te czynniki składają się na ryzyko całkowite. Czynniki makroekonomiczne, tworzą ryzyko systematyczne. W kontekście nieruchomości, ten typ ryzyka wiąże się głównie z procesami inflacyjnymi oraz ogólnymi warunkami społecznymi, gospodarczymi i ekonomicznymi. Ryzyko systematyczne odnosi się do ogółu rynku, przez co nie może być kontrolowane (nawet częściowo) przez indywidualny podmiot. Ryzyko to wynika głównie z warunków ekonomicznych lokalnego i globalnego rynku. Ingerować na jego poziom zatem, mogą wpływać jedynie rządy, parlamenty, banki centralne, oraz jednostki którym to ryzyko podlega bezpośredniej kontroli. Pomimo braku możności wpływania na jego poziom, pod względem czynników ryzyka systematycznego, nieruchomości są oceniane jako stosunkowo bezpieczny instrument inwestycyjny. Ryzyko systematyczne w rezultacie oddziaływania czynników zewnętrznych wpływa jednakowo na cały rynek, dotycząc w porównywalnym stopniu każdej lub co najmniej dużej części nieruchomości. 

Poniższa tabela przedstawia kilka podstawowych czynników które składają się na ryzyko systematyczne.

 

 

Opis:

Ryzyko gospodarcze (rynkowe) - Związane ze złożonością i specyfiką rynku nieruchomości. Okoliczności powodujące niepowodzenia inwestycyjne, zwłaszcza wpływ zdarzeń na które jednostka funkcjonująca na rynku nieruchomości nie ma wpływu. 

Ryzyko stopy procentowej - Ewentualność poniesienia strat podczas inwestycji, w związku z niekorzystnymi zmianami stóp procentowych.

Ryzyko inflacji - Występuje w przypadku zmniejszającej się siły nabywczej kapitału, który został zainwestowany w zakup nieruchomości lub gdy dochód generowany przez nieruchomość nie dorównuje tempa szybko wzrastających kosztów utrzymania.

Ryzyko finansowe - Ryzyko finansowe jest silnie związane z finansowaniem inwestycji kapitałem obcym. Osoba posiłkująca się kapitałem obcym w celu sfinansowania inwestycji musi mieć zapewniony dochód by móc to zobowiązanie spłacić.

Ryzyko prawne - Nieprzejrzystość, dwuznaczność i niestabilność systemów prawnych może skutkować opóźnieniami w realizacji inwestycji, oraz niepewność w zakresie ostatecznych efektów podejmowanych przez inwestorów na rynku nieruchomości.

Ryzyko polityczne - Uwarunkowane przez decyzje polityczne w skali makro i mikroekonomicznej.

Ryzyko wzrostu kosztów - Związane jest bezpośrednio z relatywnie długim czasem wymaganym do realizacji inwestycji, przez co sporządzenie dokładnej prognozy kosztów jest utrudnione.

Ryzyko podatkowe - Możliwość zmiany stawek podatkowych podczas realizowania przedsięwzięcia inwestycyjnego. 

Ryzyko demograficzne - Aspekty demograficzne oraz powiązane z nimi kwestie. Deweloperzy uważają je za czynnik determinujący popyt.

Ryzyko preferencji nabywców - Tożsame jest z ryzykiem związanym z jakością funkcjonalną i techniczną nieruchomości, zmianą dochodów gospodarstw domowych, zmianą modelu rodziny oraz zmianą popytu i podaży.

 

Rodzaje ryzyka. Ryzyko specyficzne na rynku nieruchomości.

 

Ogólnie rzecz biorąc, ryzyko systematyczne na rynku nieruchomości wynika z kwestii takich jak niedoskonałość rynku nieruchomości, niepewne zmiany po stronie popytu oraz podaży oraz niestałość stop oprocentowania kredytu lub zmianami opodatkowania. Czynniki mikroekonomiczne, tworzą ryzyko niesystematyczne, inaczej zwane specyficznym. Ryzyko specyficzne jest ryzykiem, które analogicznie jak ryzyko niesystematyczne, ma związek z przyszłymi zdarzeniami, jednak inwestor może na to ryzyko wpływać - może je kontrolować lub ograniczyć. Ten typ ryzyka ma silny związek i odnosi się konkretnie do specyfiki inwestowania w określone aktywo, instrument finansowy, lub ściśle określone przedsięwzięcie inwestycyjne. Przykładami ryzyka specyficznego są niekorzystne zmiany w otoczeniu lokalnym, bankructwo najemcy, szybkie zużycie funkcjonalne nieruchomości. W odniesieniu do nieruchomości, ryzyko specyficzne to ryzyko stricte związane z pojedynczą nieruchomością. Czynniki składające na ryzyko specyficzne oddziałują na określoną nieruchomość. W związku z tym, ten typ ryzyka jest w pełni dywersyfikowalny, oznacza to że inwestor jest w stanie wręcz niemalże całkowicie wyeliminować to ryzyko.

Poniższa tabela przedstawia kilka podstawowych czynników które składają się na ryzyko specyficzne.

 

 

Opis:

Ryzyko popytu na nieruchomości - Prawdopodobieństwo nieosiągnięcia założonego dochodu w przeprowadzonych analizach inwestycyjnych. Trudności z wynajmem lub sprzedażą obiektu.

Ryzyko podaży nieruchomości - Ryzyko podaży może występować w dwóch przypadkach. W przypadku niedoboru podaży, gdy na rynku może przejawiać się brak mieszkań na danym rynku lokalny. W przypadku nadpodaży, gdy podaż nieruchomości przewyższa zgłaszane zapotrzebowanie.

Ryzyko ceny nieruchomosci - Odnosi się do gwałtownego wzrostu jak i zarówno spadku cen.

Ryzyko czasu realizacji inwestycji - Poziom opłacalności inwestycji w dużej mierze warunkowany jest przez czas realizacji niezbędny do jej realizacji.

Ryzyko stanu prawnego nieruchomości - Jedno z najbardziej istotnych ryzyk występujących na rynku nieruchomości. Jest ono ściśle związane z takimi kwestiami jak niedopełnienie wymogów formalno-prawnych oraz nieprawidłowa ocena faktycznego stanu prawnego nieruchomości.

Ryzyko stanu technicznego nieruchomości - Jakość wykonania budynku ma istotny wpływ na możliwości i współczynnik pozyskiwania nowych najemców (lub nabywców) oraz poziomu kwoty czynszu najmu.

Ryzyko zarządzania i administrowania - W swoim zakresie obejmuje umiejętność zwerbowania oraz doboru nabywców i najemców.

Ryzyko braku stabilności finansowej - Polega na możliwości utraty płynności. Ryzyko braku stabilności finansowej implikuje ryzyko bankructwa co ostatecznie i skrajnie może doprowadzić do upadłości podmiotu (np. dewelopera).

Ryzyko braku doświadczenia - Wiążące się z doświadczeniem, kwestie takie jak błędy proceduralne i szeroko idące za tym skutki (np. wzrost kosztów, opóźnienie realizacji inwestycji.

Ryzyko lokalizacji nieruchomości - Lokalizacja oraz otoczenie mają diametralny wpływ na opłacalność inwestycji. Decydując się na inwestowanie w nieruchomości, inwestor powinien koniecznie zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania w celu chociażby zaznajomienia się z planowanymi realizowanymi inwestycjami. Zmiany lokalne oraz infrastruktury, związane z przykładowo powstaniem nowych budynków obok omawianej nieruchomości mogą zwiększyć lub zmniejszyć wartość nieruchomości.

 

Podsumowanie
 

W kontekście nieruchomości, podział na ryzyko systematyczne i niesystematyczne odnosi się do szczególnych uwarunkowań związanych z inwestowaniem w nieruchomości.

Proces inwestycyjny na rynku nieruchomości to przedsięwzięcie o względnie wysokim ryzyku, lecz stosunkowo niskim w porównaniu z inwestycjami w np. akcje. Rynek nieruchomości tokombinacja rynków lokalnych, które szybko reagują na zmiany w lokalnej działalności gospodarczej i politycznej, oraz z nieco większym opóźnieniem na wydarzeniamakroekonomiczne o charakterze regionalnym, międzynarodowym i krajowym. Ryzyko narynku nieruchomości stanowi złożoną sieć powiązań i zdeterminowana jest nie tylko z ryzykiem związanym z nieruchomością, ale przede wszystkim z otoczeniem całego rynku. Podmiot zamierzający zainwestować swoje pieniądze na rynku nieruchomości staje przed wyborem dotyczącym sposobu inwestycji oraz segmentu rynku. Każdy ze sposobów oraz każdy z segmentów cechuje jego specyficzne ryzyko, dlatego też powinno ono być przede wszystkim rozpatrywane segmentowo, gdyż rynek ten składa się z innych od siebie subrynków, takich jak: rynek nieruchomości mieszkaniowych, komercyjnych, produkcyjnych, i innych które wyróżniają w swoim zakresie podział na rynek pierwotny i wtórny.

    Udostępnij

Komentarze

Brak komentarzy - bądź pierwszym użytkownkiem, który skomentuje ten artykuł

Aby dodać komentarz, zarejestruj się

Zarejestruj się

Popularne artykuły

Obrazek opisujący artykuł zatytułowany na portalu bank-nieruchomosci.pl

Jak znaleźć informacje o działce lub o właścicielu dzi...

  Jak znaleźć właściciela działki? Chciałbyś dowiedzieć się kto jest właśc ...

Obrazek opisujący artykuł zatytułowany na portalu bank-nieruchomosci.pl

Jakie dokumenty są potrzebne przy sprzedaży mieszkania? Do...

Jakie dokumenty są potrzebne przy sprzedaży mieszkania? Dokumenty wymagane przy sprzedaży mi ...

Dołącz już dziś

Miej udział w dynamicznie rozwijającym się rynku nieruchomości